신현근(Simon S. Capital 대표)

부동산 구매 계약에 포함되는 우발 조항(Contingency Clause)은 계약이 확정적인 효력을 갖기 위해서 충족되어야 할 조건을 규정하는 계약상의 조항을 말한다. 우발 조항에 포함되는 조건(Contingency)은 다양하며 이 조건의 수혜자는 매도인인 경우도 있으나 매수인인 경우가 대부분이다. 여기에서는 우발 조항의 의의와 효력을 살펴본 후에 구체적인 사례들을 살펴보기로 한다.

1. 우발 조항의 의의와 효력
우발 조항은 보통의 경우에 매수인이 계약을 체결한 후에 여러 가지 여건 상 당초의 계약 목적을 달성할 수 없다고 판단하는 경우에 손실을 입지 않고 매매 계약 관계로 부터 벗어날 수 있는 탈출 조항(Escape Clause)으로 작용한다.우발 조항이 허용되지 않는 경우에는 매수인이 부동산을 구매하는 경우에 감당하기 어려운 위험을 부담해야 하기 때문에 구매를 위한 청약을 하는 일이 어려워진다. 즉 청약을 하는 매수인은 부동산의 물리적 상태나 법률적 상태를 완전하게 파악하고 매매 대금을 모두 확보하고 있어야 하기 때문이다. 그러므로 매매가 신속하고 원활하게 이루어지기 위해서는 매수인이나 매도인이 우발 조항을 적절히 활용할 필요가 있다.

경제적인 측면에서 본다면 우발 조항은 보통의 경우에 매수인에게 일정한 기간 동안 그 부동산을 구매할 수 있는 독점적인 권한을 부여하지만 매수인이 구매 계약에서 규정하는 시기 안에 매매와 관련한 여러 조건들을 원만하게 타결하지 못하면 그 거래를 완결할 필요가 없도록 허용한다.매매계약에서 우발 사항을 규정하는 경우에도 장기간 계약의 효력이 불확실한 상태에 놓이지 않도록 조건에 따라 일정한 기간 안에 이를 둘러싼 법률 관계가 확정될 수 있도록 자세하게 규정한다.

우발 조항에 포함된 조건이 성취된 경우에는 매매 계약이 이 조건 때문에 해제되는 일이 없게 된다. 예를 들어 매수인의 융자에 관한 사항이 우발 조항에 규정된 경우에 모기지 승인서가 발급된 경우에는 이를 이유로 계약을 해제할 수 없게 된다.
우발 조건이 성취되지 않는 것으로 확정된 경우에는 매수인이나 매도인이 계약을 해제하고 매수인이 계약금(Earnest Money Deposit)을 돌려받는 것이 보통이다. 예를 들어 매수인이 융자 신청을 거절당한 경우에는 매매 계약을 해제할 수 있다.
그러나 우발 조건의 수혜자가 우발 조건이 성취되지 않은 경우에도 스스로의 권한을 포기할 수 있다. 예를 들어 1031 모기지 교환 프로그램을 활용하기 위하여 매도인이 대채 부동산을 일정한 기간 안에 구매하는 것을 조건으로 삼은 경우에도, 매도인이 교환 프로 그램을 활용하지 않고서도 당초의 매매 계약을 이행할 의사가 있는 경우에는 매도인이 이 조건을 면제한다는 내용을 서면으로 매수인에게 통지함으로써 계약의 효력을 확정시킬 수 있을 것이다. 왜냐하면 이 경우에 조건 불성취로 인하여 발생하는 매도인의 권리는 약정 해제권으로서 이의 행사 여부는 매도인에게 달려 있기 때문이다.

우발 조항의 내용을 구체적으로 규정하고 이를 바르게 이해하기 위해서는 부동산이나 금융에 대한 충분한 지식과 함께 고도의 법률적인 지식을 필요로 하므로 매수인이 전문 변호사의 도움을 받는 것이 매우 중요하다. 예를 들어 터마이트 검사 결과 목재를 해치는 터마이트가 발견된 경우에도 매수인이 즉시 매매 계약을 해제할 수 있도록 규정하지 아니하고, 매도인에게 스스로의 비용으로 터마이트를 제거함으로서 하자를 치유하거나 계약을 해제할 수 있도록 하는 경우를 볼 수 있다. 뿐만 아니라 매수인이 검사 결과를 일정한 기간 안에 매도인에게 통보하지 아니하면 이를 문제삼지 못하게 하는 것이 보통이다. 이 예어서 보는 것처럼 복잡한 우발 조항의 내용을 잘 알고 이에 따라 적절하게 대응하기 위해서는 전문 변호사의 도움이 필요하다.

2. 모기지 조항
매도인 중심의 시장에서는 모기지 우발 조항을 허용하지 않는 경우도 있으나, 일반적으로는 매수인이 일정한 기간 안에 특정한 조건의 모기지 승인서(Mortgage Commitment)를 융자 기관(Institutional Lender)으로 부터 받는 것을 매매 계약의 조건으로 한다. 예를 들어 45일의 기간 안에 50만달러에 대한 모기지 승인서를 일반적인 시장 조건에 따라 융자 기관으로부터 받는 것을 조건으로 하는 경우를 볼 수 있다.

매도인이 주어진 융자를 위하여 주어진 기한(Commitment Date) 이전에 융자 거절 통지서를 받은 경우에는 매수인이 거절 통지서를 첨부하여 계약의 해제 통지를 할 수 있으며, 주어진 기한 안에 서면 승인서를 받지 못한 경우에는 보통 5 영업일 안에 계약을 해제할 수 있다.

또한 계약의 효력이 불확실한 상태에 장기간 방치되지 않도록 하기 위하여 매도인이 주어진 기한 안에 매수인이 수락한 융자 승인서 사본을 받지 못한 경우에는 보통 매도인이 5 영업일 내에 계약을 해제할 수 있도록 한다. 이 경우에 매수인이 보통 10 영업일 내에 모기지 승인서 사본을 매도인에게 제출하지 않으면 계약 해제의 효력이 발생한다.

3. 감정 조항
매매 계약에 감정가가 매매 가격 이상이 되는 것을 조건으로 하는 경우에는 감정가가 매매계약의 효력에 직접적인 영향을 미치게 된다. 그러나 매도인 중심의 시장에서는 이러한 조항을 수락하는 매도인을 찾기 어려우므로 매수인이
청약시에 가격에 관한 위험 부담이 전적으로 본인에게 있음을 알아야 한다.

4. 부동산 실사 조항
부동산 매매 계약에서는 매수인이 일정한 기간 안에 부동산을 실사할 수 있도록 허용하는 것이 일반적이다. 매수인은 엔지니어 검사나 터마이트 검사를 전문가에게 의뢰한다. 설비나 전기 시설에 중대한 하자가 있는 경우에는 이를 치유하기 위하여 매도인과 매수인이 협의하는 경우를 보지만 일반적인 경미한 하자는 문제 삼지 않기로 하는 계약을 많이 볼 수 있다. 그러나 터미이트 검사 결과는 매매 계약의 효력에 직접 영향을 미칠 수 있는 우발 조건으로 다루는 것이 보통이다.