박성환 뉴욕뉴스타 부동산 대표

미국으로 이민와 사업체를 운영하면서 자본 축적을 한 한인들이 관심을 많이 갖는 상업용 부동산 중의 하나가 모텔이다. 가격 상승 외에 꾸준한 소득이 있어 안정적인데다가 운영하기가 그리 어렵지 않기 때문이다.모텔 매물 보는 법, 가격 산출 방법을 정리했다. 기준은 65유닛으로 잡았다. 부부가 24시간 교
대로 일한다면 몰라도 40유닛 이하는 그리 큰 이윤을 남기지 못하기 때문이다

◇ 가격 산출
방 1개당 얼마를 친다는 원시적인 계산이 있다. 하지만 이 방식은 그리 추천할만하지 않다. 대개 유닛당 10만~12만달러를 치는데 방 사이즈에 따라 크게 차이가 나게 된다. 방이 250스퀘어피트냐 아니면 450스퀘어피트냐에 따라 크게 달라진다.1년 수입에 몇배를 치는 ‘배수’ 방식도 있다.

지역에 따라 차이는 나지만 대개 3.5~5배를 친다. 대도시에서 멀리 떨어진 곳은 적게 치고 대도시 인근은 5배 이상을 부르기도 한다.모텔 가격 산출은 순수익 대비 판매가를 산정하는 캡 레이트(capitalization rate) 방식이 가장 무난하다. 감정 업계는 요즘 모텔의 캡 레이트를 8.5~9% 정도로 보고 있다. 예를 들어 연 수익이 50만달러이고 캡 레이트가 9%라면 550만달러가 적정 가격이 되는 셈이다.

◇ 수익 산출법
먼저 실제로 들어올 수 있는 계산상의 수입을 뽑아낸다. 방 가격이 평균 80달러이고 객실이 65유닛이면 1년에 올릴 수 있는 최대 수입은 80달러 65유닛 360일을 곱한 것이 된다.주의할 점은 365일이 아니라 한달 30일, 1년 360일이라는 것이다. 여기서 187만달러의 1년 수입을 산출해낼 수 있다. 방의 사이즈가 일정하지 않다면 사이즈별로 별도의 객실료를 산출할 수 있을 것이다.

수입 산출에서 가장 중요한 점은 객실 점유비율이다. 중간치를 약간 넘는 55%를 괜찮은 비율로 본다. 65% 이상이 되면 좋은 물건이지만 그만큼 포텐셜은 없다는 의미도 된다.객실 점유비율이 40%라도 시설을 개선하면 손님이 찾아올 것 같은 모텔은 도전해볼만 하다. 위의 경우에서 187만달러에 55%의 객실 점유비율을 대입하면 103만달러의 수입이 나온다.

여기에 연회장 수입이 있고 식당, 커피샵, 세탁 서비스 같은 기타 수입이 추가된다. 모텔 비즈니스는 숙박 수입이 좋아야 하지만 기타 수입도 무시할 수 없다. 하지만 이런 경우 경비가 많이 지출된다는 점을 간과해서는 안된다. 숙박 수입만 가지고 따진다면 총경비는 수입의 50% 정도이지만 연회장이나 부대 시설에서 수입을 올린다면 65%까지 경비가 나간다.위의 103만달러 총수입에서 인건비를 포함한 경비 50%를 빼면 51만여달러의 수익이 발생한다.

◇ 기타 가격 결정 요소
건물 컨디션이 가장 중요하다. 바이어가 가장 중요하게 볼 곳은 지붕의 상태 곰팡이 오염 여부, 플러밍 작동 여부이다. 지붕의 상태 체크는 주택과 마찬가지로 기본에 속한다. 모텔을 매입할 때 가장 중요하게 여기는 것은 곰팡이 오염 여부다. 자칫 잘못하면 건물 전체를 수리하는 경우가 생기기도 한다.플러밍도 잘 챙겨야 한다. 천장에 물자국이 보이면 각층의 카펫을 일일이 체크해야 한다. 플러밍 공사를 하게 되면 물 공급이 중단되기 때문에 영업에 커다란 지장이 있을 수 있다.프랜차이즈 모텔의 대부분은 본사에 인스펙션 보고서가 있다. 이를 잘 파악하면 사고를 미연에 방지할 수 있다.