모기지 이야기/깡통주택을 위한 HARP 2.0 재융자’
2012-02-11 (토)
곽동현
지난 2009년부터 오바마 정부는 정부 주도하에 재융자 프로그램인 HARP(Home Affordable Refinance Program)을 실시해 왔는데 그다지 실효를 거두지 못했다. 그래서 정부는 주택 차압을 막기 위한 혁신적인 방법으로 지난해 말부터 HARP 2.0을 시행하고 있다. 이번 시행은 기존 HARP 재융자를 한층 더 보완했는데 HARP 2.0 재융자의 가장 큰 특징은 언더워터(Underwater) 즉 깡통주택에 대하여 거의 묻지마 형식으로 융자를 해줌으로 깡통주택의 차압을 막기 위한 고육지책이라고 할 수 있다. 현재 언더워터 주택 소유주에게 수입 증빙 없이 재융자가 가능해졌으므로 혹시 독자 중에 재융자를 희망하는데 그 동안 수입증빙으로 인해 재융자가 발목을 잡혔다면 이번 내용을 주의해서 읽어볼 필요가 있을 것이다.
1) HARP 2.0 재융자 대상
첫째 본인의 모기지가 페니매나 프레디맥이 소유하고 있는 모기지여야 한다. 이것의 확인은 본인의 은행에 문의하면 바로 알 수가 있다. 둘째 주택이 금융사태 전인 2009년 5월31일 이전에 구입한 것이라야 된다. 셋째 재융자가 좀 더 안정적인 방향으로 전환되는 것이 기준이다. 가령 이자율이 낮게 되거나 변동이 고정으로 될 경우가 해당한다. 넷째 재융자시 기존 융자에 올라가 있는 고객들 중 재융자시 최소 한 명 이상이 포함되어야 한다. 마지막으로 최근 6개월 동안 모기지 연체가 한번도 없어야 하며 일년동안에는 한번 이상일 경우는 제외가 된다.
2)대상 주택과 융자금액
재융자의 대상은 1-4패밀리로 직접 주거하는 주거용이거나 세컨드홈 또는 1-5패밀리의 투자용도 가능하며 일반 주택, 콘도 코압등 모두에 대해서 재융자가 가능하다. 그리고 재융자 금액은 현재 남아있는 모기지 금액에 재융자시 들어가는 클로징 비용까지 포함한 재융자가 가능한데 클로징 후 캐쉬 아웃은 250달러까지만 가능하다. 특히 프레디맥의 경우 클로징 비용 추가 융자가 5,000달러이거나 혹은 남은 원금의 4% 이하로 한정하고 있다.
3) 재융자 가이드라인
HARP 2.0 재융자의 가장 중요 핵심은 현재 모기지 원금이 현감정가보다 많이 남아있는 소위 언더워터(Underwater) 주택에 강조를 두고 있다. 그래서 감정가의 80%이상 모기지가 남아있는 주택과 80% 미만 남아있는 주택의 가이드라인이 차별화되어있다. 언더워터 주택에 중심을 둔 만큼 융자 프로그램도 LTV( Loan To Value) 80% 이상인 주택이 훨씬 수월하게 재융자를 받을 수 있게 되었다.
가)80% LTV 또는 미만
융자원금이 감정가의 80% 미만 남아있는 주택의 경우 재융자 가이드라인은 크레딧 점수가 620점이상이여야 하고 수입은 증빙이 필요로 하고 수입대비 지출 DTI(Debt to Income ratio)가 45% 미만이 되어야 한다. 또한 2차 융자 금액이 있을 경우 1차와 2차 융자를 합한 것이 감정가의 105% 미만이 되어야 재융자가 가능하다. 또한 은행 잔고 증빙도 필요로 하다. 이처럼 1차 모기지가 안전한 범위의 융자 금액일 경우 기존 모기지 융자와 별반 차이가 없이 필요한 서류를 전부 준비를 하여야 재융자가 가능하다. 아마 수입증빙이 가능한 고객들은 벌써 재융자를 했으니 별 의미가 없는 내용이 될 것이다.
나)80% LTV 이상
반면 융자금액이 감정가의 80%이상 남아있는 주택에 대해서는 가이드 라인이 한결 간소하다. 교민들이 가장 힘들어하는 수입증빙이 필요 없다. 직장에서 일하고 있다는 증빙만 있으면 된다. 이것은 전화로 고객 직장에 전화하여 현재 근무하고 있는 정도만 확인하는 정도이다. 자영업을 하는 고객일 경우 해당 회계사가 고객의 자영업을 몇년째 하고 있다는 간단한 확인서만 필요로 한다. 물론 은행증빙도 필요 없고 크레딧 점수도 상관하지 않는다. 혹시 2차 3차 모기지가 남아있다고 하더라도 그 전체 금액에 전혀 상관없이 재융자가 가능하다. 또한 주택이 주거용, 투자용 상관없이 재융자가 가능하다. 재융자시 80%가 넘을 경우에 일반적은 PMI(Private Mortgage Insurance)가 필요로 하는데 이번 재융자는 PMI없이도 재융자가 가능하다. 단 기존에 융자를 얻었을 때 PMI을 갖고 있었다면 그것은 그대로 유지가 된다.
4) 재융자 은행
일반적으로 HARP 2.0 프로그램을 적용 받기 위해서는 현 모기지 은행으로 문의하는 것이 가장 유리하다. 페니매나 프레디맥이 보증하는 융자일 경우 실질적으로 타 은행으로도 재융자가 가능하나 그럴 경우 수빙 증빙이 필요로 하고 LTV(Loan To Value)도 제한을 받을 수가 있다.
이처럼 HARP 2.0을 분석해보면 깡통주택 소유주에게 특별한 융자라고 할 수 있겠다. 이와 아울러 최근 정부에서 페니매와 프레디맥에 해당 되지 않는 주택 또한 정부의 자금으로 80%이상 융자가 남아 있는 주택에 재융자가 가능하도록 하는 조짐을 보이고 있다. 즉 지금 정부에서 주택가격 하락으로 모기지 연체가 되어 차압위기에 처한 소유주를 재융자로 구제하여 주택 차압률을 막아 보려고 안간힘을 쓰고 있다는 것이다. 이로 인하여 최근 시장엔 주택 경기가 살아나고 있음을 체감 할 수 있다.
숏세일로 나온 매물의 클로징 기간이 짧아지고 있으며 첫 주택 구입자의 주택 융자 문의가 늘어나고 있으며 그 동안 움츠렸던 주택 투자자들도 투자용 주택 매물을 찾는 발걸음이 잦아 졌다. 조금 아쉬운 점은 아직 다운이 30%이상 되는 비교적 안전한 융자에 대해서도 수입 증빙과 은행 잔고 증빙 등 최저 다운 융자와 똑같은 잣대로 심사를 한다는 것이다. 앞으로는 우리 한인교민들처럼 소규모 자영업을 하며 수입 증빙이 충분치 못한 고객들에게 좀 더 배려가 되길 바랄 뿐이다.
