오늘은 주택매매 시 바이어에게 꼭 필요한 보험에는 어떠한 종류가 있는지 알아보도록 하자.

필자가 부동산 에스크로를 진행하다 보면, 부동산 소유권보험(Title Insurance)과 화재보험(Fire Insurance)혹은 개인재산보험(Personal Property Insurance), 수해보험(Flood Insurance)그리고 지진대비 보험(Earthquake Insurance) 등을 혼동하는 소비자들을 많이 보게 된다.
첫째로, 바이어들이 가장 혼란스러워하는 소유권보험(Title Insurance)에 관해 알아보자.

이 보험은 부동산 취득 시, 소유권 등기의 오류로 인한 재정적 손해가 발생할 경우 부동산 취득자에게 재정적 보상을 해주고, 부동산 융자은행에는 담보권의 무효나 강제성을 상실할 경우 그 담보권에 대하여 보증하는 보험제도다.

소유권 등기의 오류나 실수로 분쟁이 일어났을 경우 부동산 소유권보험에 가입되어 있는 부동산이라면, 실소유주는 소송이나 분쟁으로 발생할 수 있는 재정적 손해를 소유권보험회사로부터 계약된 한도 내에서 보상을 받을 수 있다.

또한 부동산 융자 은행(Mortgage Lender)들은 관련 부동산의 소유권(Title)에 문제가 있어 담보권을 상실한다면, 이 또한 소유권 보험회사로부터 재정적 손실을 보상받을 수 있다.

때문에 부동산 구입 융자 시 거의 모든 부동산 융자 은행들은 담보권 보증을 위한 담보보증보험(Lender’s Title Policy)을 따로 융자를 얻는 바이어에게 요구한다. 또한, 임대권(Lease), 지역권(Easement)의 보증을 위하여도 소유권 보험을 구입할 수도 있다.

크게 소유권 보험은 다음의 두 가지로 나눠 볼 수 있다.
첫째, 소유주 보증보험(Owner’s Policy)은 새로운 부동산 소유주의 소유권을 보증하는 보험으로 부동산 소유주 당사자와 관계 없는 저당권, 지역권, 유치권 혹은 소유권 관련 소송과 손해로 부터 소유주를 보호하는 보험이다.

일반적으로 남가주의 경우에는 부동산 매매 시 셀러가 위에 설명한 소유권보험을 바이어에게 제공하며 보상 한도는 일반적으로 취득하는 매매가를 기준으로 한다. 그 외에 다른 조건들도 더할 수 있으며 보상한도를 높일 수 있다.

둘째로는 부동산 융자은행(Lender’s Policy)을 위한 보험이다. 보통은 은행의 담보권 보장을 위하여 융자를 얻는 바이어 에게 요구한다.

일반 사고보험, 생명보험, 화재보험 등은 앞으로 일어날 사고에 대하여 보상을 하는 제도인데 반해, 소유권보험 제도는 일반적으로 부동산 매매 시 관련 부동산에 대한 소유권에 문제가 있는지 조사하여 새로운 소유주에게 깨끗하고, 부동산 소유주로서 100%의 권리(Fee Title)를 행사할 수 있는 아무런 문제가 없는 소유권 이전을 보증한다.

둘째로, 부동산 취득 시 반드시 필요한 화재보험이 있다. 부동산 오너라면 반드시 갖고 있어야 하며 특히 융자가 있다면 은행에서 요구하는 보상한도에 꼭 맞춰 줘야 한다. 가끔 콘도일 경우, 콘도조합(Home Owner’s Association) 관리비에 보험이 포함될 수 있으며, 공동관리 구역만 보험이 포함되어 있으면, 반드시 따로 본인의 유닛 화재보험을 들어야한다.

셋째로는, 취득하는 주택이 상습침수지역(Flood Area)으로 분류된 곳에 있으면 모기지 융자은행에서 홍수보험을 요구하기도 한다. 이밖에도 지진보험, 그리고 개인 재산보험 등이 있으며 보험 구입 시 전문가와 상의하기를 권하고 싶다.


제 임 스 박 <메트로 에스크로>
문의 (213)427-3600