지난 몇 년 간의 부동산 경기 침체로 인해 주택이나 상업용 부동산의 가격이 많이 하락했다. 가격뿐만 아니라 거래량도 많이 줄었다. 하지만 어떻게 보면 실질적 부동산 구매 능력이 있는 바이어나 투자자에게는 좋은 부동산 시장 여건이 될 수도 있을 것이다.
특히, 상업용 부동산의 경우 이미 가격이 바닥에 근접했다는 많은 부동산 보고서가 나오고 있다. 필자도 최근 들어 상업용 부동산에 관심을 가지고 있는 투자자들을 많이 접하고 있다. 오늘은 상업용 부동산 거래 시 가장 많이 쓰이는 기본적 용어들에 대하여 알아보기로 하자.
▲ Capitalization rate
흔히들 캡이라고 부르며 총 자본 투자비용(capital cost- 원 부동산 구매가)대비 순운영소득에 대한 비율이다. 계산 방법은 다음과 같다. Cap rate = 원 구매가(original purchase price)에 대한 연간 순운영소득의 비율이며 예를 들면 한 쇼핑센터를 100만달러에 구입하고 연 순소득(annual net operating income)이 10만달러라면 cap rate는 10%가 될 것이다.
여기서 연 순운영소득의 계산은 총 리스 소득에서 고정비용(fixed costs)과 변동비용(variable costs)을 뺀 값이며, 금융비용과 소득 세금은 위의 비용에 포함되지 않는다. 상업용 부동산, 특히 쇼핑센터 매매 시 가장 많이 사용하는 방법이며, 현재의 시장가격(current market value)의 기준이 되기도 한다.
▲ GRM(gross rent multiplier)
총 소득 대비 매매가를 산정하는데 쓰이며, 연 총수입의 몇 배 식의 단순한 수치다. 구매가가 100만달러고, 연 총수입이 10만달러라면 GRM은 10이 된다. 여기서 건물을 운영하는 비용은 계산되지 않는다.
▲ Tenant Improvement cost:
건물주가 테넌트에게 주는 임대공간의 기본 장치 설치 비용이며 보통은 스퀘어 피트 당 계산하여 주게 된다.
▲ Occupancy Rate
호텔이나 모텔의 거래 시 가장 많이 쓰이는 요소이며, 주어진 시간 (월별 기준 혹은 연간기준)안에 총 객실의 점유 비율을 말한다.
▲ 선취득 권리조항(Right of first refusal)
건물 리스 계약 시 리스된 건물이 팔릴 때 이 조항이 있다면 건물주(landlord)는 반드시 선취득 권리조항을 가진 테넌트에게 반드시 해당건물의 구입의사를 타진하여야 한다. 이 조항을 리스 계약 조건으로 할때는 반드시 가격조건, 매매기간을 정확히 해두어야만 건물주나 테넌트가 해당 건물 매각 시 혼란을 피할 수 있다
▲ PAD
쇼핑센터 내의 단독 건물로 꽃집, 열쇠가게 등 건물의 가치를 올릴 수 있다.
▲ TENANT IMPROVEMENT:
건물주가 테넌트를 위해 내부의 시설(주로 건물의 영구 시설)설치비를 보상하는 것이다.
▲ LTV(Loan to Value)
부동산 융자 시 가장 기본적으로 은행에서 심사하는 기준점으로 현재의 부동산의 감정가에 대한 융자액수의 비율을 말한다. (예) 현재의 건물감정가가 100만달러고 이 건물의 LTV가 80%라면 융자액수는 80만불이다.
▲ PRIME RATE:
미 연방준비제도 이사회에서 정하는 기준이자율로 SBA 융자 시 이 기준율이 융자의 이자율을 결정한다. (예) 현재의 프람임이 4%라면 각 융자의 포인트를 더한 이자가 융자의 이자가 된다. 오늘 위에 설명한 몇 가지 용어들은 상업용 부동산 거래 시 가장 기본적인 용어들로서 이 외에도 많은 전문 용어가 빈번히 사용된다. 상업용 부동산 투자에 관심이 있는 바이어라면 비록 담당 부동산 에이전트가 있다고 하더라도 반드시 관련된 지식이나 용어들을 미리 충분히 숙지한 후에 일을 시작하여야 할 것이다.
