필자의 주변에는 은퇴를 하셨거나 또 은퇴를 준비하시려는 고객들을 만날 수 있는 기회가 비교적 많은 편이다.
30년 이상을 부동산 업계, 그것도 투자 부동산을 전문으로 종사하여 왔으니 만나서 나누는 대화가 자연적으로 투자에 대한 이야기가 주종을 이루었음을 회상 할 수가 있다. 30년 전이라면 젊은 나이였음에도 불구하고 직업적인 생활 습관에서인지 앞으로 다가 올 은퇴시를 대비하자는 말을 많이 한 기억이 생생하다.
그러나 대부분의 고객들은 20년이나 30년 후를 대비하는 생각을 하기보다는 당면하고 있는 문제들을 감당하기에도 힘겨운 생활을 하여 올 수 밖에 없었다는 것에 동의할 것이다. 부동산에 투자를 할 기회가 있었다 하여도 30년 전에는 상가 빌딩을 매입하는 것은 극소수에 불과하였고 대부분이 아파트에 투자하시는 고객들이 많았었다.
필자의 기역으로는 30%을 캐시다운 하고 융자를 받아서 매입하는 것이 부동산 매매 관행으로 되어 있었는데 이러한 경우 은행 융자와 관리비를 지불하고 나면 순이익이 남는 경우가 없었다.
더더구나 아파트 유닛이 적은 4 유닛 같은 매물은 한 유닛을 본인이 점유하게 되면 본인 이 살고 있는 유닛은 렌트를 본인도 지불하여야 은행 융자금을 겨우 지불할 수 있는 상황이라서 부동산에 투자 할 관심은 자연이 적어 질 수 밖에 없었기 때문에 앞으로 다가올 20년 또는 30년 후를 대비하자는 은퇴이야기를 할 수 밖에 없었는지도 모르겠다.
어찌되었든 이러한 필자의 권유를 받아 드린 고객들은 30년이 지났으니 은행 융자도 다 지불 되었고 한 유닛을 본인이 사용한다하여도 나머지 3유닛에서 나오는 렌트는 약 월 $5,000 정도가 되리라고 본다.
은퇴 후에는 노동으로 창출 되는 수입이 더 이상 없다고 본다면 $5,000이라는 금액은 적은 수입이 아니다. 우리가 살고 있는 이곳 미국이 앞으로는 소셜 연금이 바닥이 나서 은퇴 후의 문제는 자신이 책임을 져야 한다는 말들을 하고 있다.
소셜 연금이 현행 제도하에서 계속 실시 된다하여도 일인당 평균 수령액이 $1,164 정도이고 최대로 수령 할 수 있는 자격을 가진 사람이라하여도 월 $2,346 인데 비하여 소셜 연금 이외에 수입원을 확보하는 것은 우리 모두에게 중요한 것으로 여겨 질 수 밖에 없다고 본다. 부동산 가격도 30년 전에 4유닛 아파트는 20만달러 미만에 불과 하였다.
얼마 전까지만 하여도 이 4유닛이 평균 백만달러 정도가 되었으니 30년 전에 어느 고객은 은행이자도 나오지 않는 부동산을 왜 매입하여야하나? 이렇게 불평까지하시던 그 고객이 부동산 이외에 어떻게 투자하여서 얼마나 더 이익을 보셨는지는 필자는 모를 수 밖에 없다.
그러나 30년 과정을 보면 부동산을 소유하는 것은 우리의 생활을 보호하여주는 보호막의 역할을 하게 된다고 본다. 필자의 주변에는 은퇴를 준비하시려는 고객들이 대부분이다. 은퇴후에 월 오천달러 또는 만달러 수입을 목표로 부동
산 매물을 찾으시는 고객들이다.
아파트를 매입하시든 상가를 매입하시든 오천달러 정도의 수입을 원하시면 현금 백만달러이 필요하고, 월 만달러를 목표로 하면 이백만달러에 가까운 현금이 필요하다.
그러나 이미 오래전부터 부동산을 소유하고 오시는 고객들은 부동산을 장기간 소유하시고 있음으로 말미암아 이보다도 더 많은 순 수입을 보장 받고 있음은 물론이다.
이와 같은 추세로 보아서 앞으로 30년 후에도 또 이렇게 되리라는 확실성은 물론 없다. 그러나 현재와 같이 저이자 시대에 살고 있는 우리는 우리가 보유하고 있는 소중한 현금을 투자 할 곳은 부동산이라고 본다.
은행에 저금을 하게 되면 연 1%의 수입이 발생되지만 아파트나 상가에 투자하면 평균 연6% 정도의 현금 수익률을 발생시킬 수 있기 때문이다.
조셉 김 <뉴스타부동산 부회장>
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