은행 2차 융자 정리
주택 소유주 가운데 1차 및 2차 융자를 갖고 있는 사람들이 많다.
소유주가 거주하는 주택인 경우, 1차 은행이 차압을 해 담보물을 회수함으로써 1차 융자 잔금에 대해서는 지불의 의무가 소멸된다. 그러나 2차 융자는 주택 구입 시 받은 융자가 아닌 경우가 대부분이다.
1차 융자 은행이 소유주가 거주하던 깡통 주택을 차압했을 때 은행 융자금 손실이 얼마가 되었다고 하더라도 차압 후 개인이 보상을 하지 않아도 된다. 그러나 2차 융자는 주택 구입과는 상관없이 재산 가치에 대한 융자(equity)로 라인 오브 크레딧 융자를 받아 개인적으로 사용되는 경우가 있다.
많은 한인들은 이런 식으로 2차 융자를 받았다. 1차 은행이 차압했을 때 1차 은행은 담보물을 갖고 간다. 그러나 2차 은행은 담보물이 사라져 버렸다. 1차가 차압한 후 2차 은행은 융자금을 받아 쓴 채무자에게 돈을 갚을 것을 독촉하게 된다. 채무자에게 지불의 의무가 있기 때문이다.
2차 은행이 법원 판결을 받아서는 채무자의 봉급 또는 다른 재산에 대해 저당 설정을 할 수 있다. 2차 은행의 융자를 정리해야만 이런 일을 당하지 않는다.
2차 은행 융자 정리를 할 수 있는 방법은 2가지가 있다. 하나는 숏세일을 통한 방법이다. 다른 하나는 파산이다. 2차 융자가 있는 주택은 융자 조정이 어렵다. 그래서 차선책으로 떠오른 것이 숏세일이다.
차압을 당하는 대신에 소유주가 집에 거주하면서 숏세일 매매를 하도록 한다는 것이다. 2009년 5월에 이런 계획이 발표됐었다. 은행이 숏세일 신청 검증을 허가한 후 매매 기간을 90일 정해 숏세일 매매를 하도록 한다. 허락 조건은 부동산 상태와 가치, 지역의 부동산 매매 기간, 소유권 상태, 2차 융자를 감안해 결정한다. 숏세일 후 현찰 가치를 계산한다는 것이다.
집이 차압을 당해 은행으로 소유권이 넘어가기 전에 숏세일 신청을 해 본다. 분명히 숏세일로 2차 융자를 완납한 것으로 인정돼야 한다. 또 숏세일 이후에 어떠한 손실 보상 청구를 하지 않는다는 은행의 확약이 있어야만 된다. 은행은 이런 조건을 쉽게 받아 주지 않는다.
2차 은행이 융자 손실에 대해 돈을 계속 청구하겠다고 하는데도 영어 해석을 잘못해 피해를 보는 한인들이 있다. 2차 은행이 숏세일을 허락해 주겠다는 편지 내용에 차지 오프(Charge Off)를 해 준다는 말이 있다. 이 단어는 법적으로 ‘융자 잔금 징수를 계속하지만 은행 장부에는 부실 융자로 처리한다’는 의미를 갖고 있다. 융자 원금을 삭감해 준다는 뜻이 아니다.
이런 의미인데도 2차 은행이 숏세일을 수락했다 혹은 2차 융자에 대한 탕감을 해준다는 뜻으로 잘못 해석하고 은행의 보낸 편지에 서명을 해 주는 것이다.
숏세일을 한지 몇 개월 후 은행으로부터 2차 융자에 대한 잔금을 지불하라는 독촉을 받고서 안절부절 하는 사람들이 있다. 은행이 이럴 수가 있느냐는 것이다.
그러므로 차지 오퍼라는 말은 은행이 은행장부에서는 손실 처리를 하지만 부채는 잔존하며 계속 청구하겠다는 뜻임을 명심해야 한다. 간혹은 2차 융자 은행이 숏세일을 함으로서 영원히 융자 잔금을 청구하지 않고 탕감시켜 주는 경우도 있다.
그러므로 숏세일로 2차를 탕감받을 수 있다면 이 방법이 좋다. 그러나 숏세일로 2차 융자에 대한 탕감이 안 되는 경우가 대부분이다. 이것이 현실이다. 이때는 파산을 신청하는 길 밖에 없다. 2차 융자를 정리하는데 가장 수월한 방법은 챕터 7파산을 신청하는 것이다. 그리고 챕터 13 파산을 통해서는 깡통 주택인 경우에만 2차 융자를 정리할 수 있다.
김수진 변호사
호프 법률 그룹
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