새해를 맞아 많은 주택소유주들은 주택경기가 좋아질지 아니면 더 나빠질지 궁금해 하는 것 같다. 새해 발표된 여러 가지 경제나 부동산 관련 리포트를 종합해 보면 올해 반드시 주택경기가 좋아진다고는 단언하기 힘들지만 숏세일 거래는 당분간 계속 되어질 것 같다. 오늘은 숏세일 거래 시 유의할 점들을 한 번 더 짚어보자.

첫째, 아직도 숏세일 승인을 얻기까지 많은 시간과 인내를 요구하고 있다(통상적으로 3개월에서 길게는 6개월은 기본이다). 일부 은행에서 전자 시스템을 도입하여 숏세일 승인절차 시간을 좀 더 줄이려고 하고 있지만 큰 도움은 되지 않고 있다. 그러므로 숏세일 매물을 구입하고자 하는 바이어는 충분한 시간과 인내를 갖는 것은 필수이다.

둘째, 눈에 띄게 달라진 점은 2차 채권은행의 변화이다. 숏세일 초기에서 지난해 말까지만 하더라도 1차 채권은행에서 제의하는 작은 액수로도(보통 3,000달러에서 1만달러까지) 숏세일의 승인에 동의하는 경우가 대부분이었지만 올해부터 양상이 바뀌고 있다. 이제는 1차 채권은행이 제의하는 적은 액수로는 숏세일 동의를 잘하지 않는 것을 자주 보게 된다. 심지어는 원 2차 융자액수의 30~50% 이상 요구하는 2차 채권은행들이 늘어나고 있다(예를 들어 2차 융자금액이 10만달러이라면 3만~5만달러).

이럴 경우 1차 채권은행에서는 숏세일의 승인을 얻은 상태에서 숏세일에 실패할 수 있는 상황이 될 수 있으니 2차 채권은행과의 사전 접촉이 필수다.
셋째, 처음 1차 채권은행에 들어가는 매매가의 거부상황이 많이 발생하고 있다. 예를 들어 30만달러의 오퍼가 숏세일 1차 채권은행에 접수되어 이 매매가 승인을 받지 못하고 이보다 훨씬 높은 가격으로 카운터 오퍼가 돌아오는 경우이다. 이러한 상황으로 볼 때 집값이 바닥을 치고 다시 상승하는 시기로 판단할 수도 있지만 아직은 조금 더 추이를 지켜보아야 할 것 같다. 또한 주택의 판매를 대리하는 리스팅 에이전트는 예전보다 더욱 더 신중히 매매가를 정하여 마켓에 내놓을 것을 권하고 싶다.

마지막으로 2차 채권은행이 숏세일을 승인하였다 할지라도 1차 채권은행과는 달리 다 갚지 못한 2차 은행의 융자 잔금에 대하여 책임을 요구하고 크레딧 리포트에 ‘Charge Off’로 보고하겠다는 숏세일 승인서에 서명하고 동의하도록 요구하는 경우가 많으므로 이 점을 충분히 이해하고 부동산 에이전트와 충분히 상의한 후 숏세일을 시작해야만 마지막 순간에 셀러, 바이어, 그리고 관련 에이전트와의 분쟁을 방지할 수 있고 쓸데없는 시간과 정력을 낭비하지 않을 것이다. (213)427-3600


제임스 박 <메트로 에스크로>