차압을 당한 건물 입주자의 피해 청구

건물주가 차압을 당한 것과 관계없이 입주자는 임대권을 상실하지 않게 되었다.

2009년 5월20일 새로 제정된 규정에 의해 이날 이후부터 임대권이 상실되지 않는다. 주택 융자를 받을 때 은행은 주택에 대한 담보권을 먼저 등록한다. 그 후에 임대가 이루어지고 있다. 임대권이 담보권 보다 훗날에 등록되거나 이뤄졌기 때문에 차압을 한 은행이 부동산에 대한 등록 순위가 먼저 되었다. 그래서 은행이 차압을 등록하면 임대권은 취소당하게 된다.

임대 계약서에도 임대 순위권을 새 구입자에게 양보 한다는 규정도 있다. 결국 임대권은 훗날 취득된 것이므로 선취권 순위에 의해 입주자는 큰소리치지 못하고 집을 비워주어야 했다. 이것을 ‘먼저 차지한 사람이 임자’라는 것이다.

왜냐하면 대부분의 임대는 1년 이하의 기간이다. 그러나 2009년 5월20일 대통령이 ‘차압 입주자 보호법’에 서명, 건물주는 차압을 당했더라도 입주자는 보호를 받게 되었다.

임대 기간이 1년 이상인 경우에는 임대권 만기 날짜까지 보호받는다. 그리고 한 달 기간으로 연장되는 월별 임대(month-to-month) 경우에도 90일간의 보호를 받게 됐다.

물론 예외 규정으로 차압을 당한 집을 거주할 목적으로 구입했을 때는 이 법에 적용받지 않는다. 물론 이 경우에도 90일 퇴거 통고를 준 후 차압에서 구입 한 사람이 취득할 수 있다. 이것은 정부 보조를 받고 있는 입주자(section 8)에게도 해당된다.

만약에 임대 조정 정책을 시행하는 시의 조례에서 퇴거에 대한 규제 조항이 있을 때 새 주인 또는 은행의 차압으로부터 퇴거당하지 않는다. 차압으로 인해 소유주가 변경된 것만으로는 입주자가 퇴거당하지 않는다는 시 조례가 있을 수 있다.

새 주인이 주택을 팔려고 할 때 입주자가 있으면 집 팔기가 어렵다. 그래서 집을 팔기 전에 입주자를 퇴거시키려고 한다. 상식적인 사실이다.

대부분 상업용 부동산인 경우, 빈 건물 보다 건물에 입주자가 거주하고 있을 때 부동산 가치가 올라간다. 빈 건물인 경우에는 도둑과 무숙자들에 의한 부동산 파괴 등의 손실이 심하다.

만약에 대부분의 이웃이 차압으로 빈 건물이 되어 있을 때에도 부동산 가치는 떨어진다. 그리고 특히 다세대 임대 주택인 경우에는 문제가 더욱 심각하다.
새 건물주가 변호사를 채용, 많은 비용을 지불해 가면서 퇴거 소송을 하는 것은 좀 이해하기가 어렵다. 부동산 관리회사를 채용해 임대료를 징수하면 비용이 적게 지불된다.

◆차압을 당한 입주자는 무엇을 할 수 있나?

차압당한 집에 거주하든 입주자는 과거 주인과 계약에 의해 편안하게 거주할 수 있다고 믿고 계약을 했지만 과거 건물주가 차압을 당한 것이다. 과거 건물주가 차압을 당함으로서 입주자는 피해를 입게 된다.

과거 건물주가 차압을 당하지 않았다면 입주자에게 피해가 발생하지 않는다. 차압당한 집을 구입한 새 구입자 본인이 차압당한 집에 거주하겠다고 했을 때는 90일 이후에 집을 비워 주어야 되는 불편이 발생한다.

만약에 옛 건물 소유주가 차압을 당하지 않고서 집을 다른 사람한테 정상적으로 팔았다면 법에 의해 통상적으로 임대 기간까지 보호해 주어야만 했다. 이런 경우, 입주자의 피해가 적으면 소액 재판을 통해 보상 청구를 할 수 있다.

건물주는 법적으로 입주자가 임대 장소에서 임대 기간 동안 임대권을 누릴 수 있도록 해 주어야 한다. 건물주가 은행에 매월 페이먼트를 지불하지 못함으로서 임대권에 손상 또는 임대가 취소당했을 때 건물주는 이런 약속 이행을 위반하는 것이다.
(213)612-8906


토마스 서변호사
/리&트랜 법률회사