주택 구입을 생각하는 사람들이 가장 궁금해 하는 것은 아마도 자신의 수입으로 얼마짜리의 집을 얼마큼 융자를 받아서 살 수 있느냐 일 것이다. 그런데 이에 대한 답은 그리 간단하지 않다.

우선 수입에 대한 계산과 개념이 일반인이 생각하는 것과 다르다. 월급쟁이로서 직장을 다닐 경우에는 세전 총 수입을 그대로 인정해 준다. 하지만 오버타임은 1년, 보너스는 2년, 두 번째 직업과 파트타임은 적어도 1년 동안의 수령기록이 있어야 인정해 주는 등 다소 복잡하다.

주택융자에서 수입은 안정성, 검증 가능성, 지속성을 근거로 한다. 따라서 이에 부합되지 않을 경우에는 수입으로 인정하지 않는 경향이 있다. 예를 들면 한국에서 송금 받은 생활비는 아무리 은행구좌에 기록이 되어 있다 하더라도 수입으로 인정받기 힘들다.

자영업자가 사업을 시작한지 2년이 되지 않았을 경우에는 융자받기 힘든데 안정성과 지속성에 의문을 두기 때문이다. 자영업자의 수입은 일반적으로 2년 치 세금보고서를 근거로 이루어지는데 각종 비용을 제한 후 발생한 순수입을 소득으로 계산한다. 이렇게 수입계산이 이루어지면 다음은 총 월 페이먼트를 계산해야 한다.

총 월 페이먼트에는 집을 사면 발생하게 되는 월 모기지, 재산세, 보험료, HOA 등의 페이먼트와 현재의 자동차, 학자금, 신용카드 월 페이먼트를 합한 금액을 말한다. 이 총 월 페이먼트가 총 수입의 45%를 넘지 않는 선에서 융자규모가 결정 된다. 이를 DTI(Debt to Income Ratio)라고 한다. 이 DTI 기준은 FHA 융자의 경우에는 다소 느슨하여 50%선까지 올라가도 승인이 난다.

예를 들어 연봉 7만2,000달러 월 6,000달러의 급여를 수령하는 사람이 얼마짜리 집을 얼마까지 융자받아서 살 수 있을까? 6,000달러의 45%는 2,700달러이다. 융자금에 대한 월 페이먼트, 구입하는 주택의 재산세, 보험료, 자동차 페이먼트, 신용카드 월 최소 페이먼트의 합계가 이 2,700달러를 넘지 말아야 한다는 말이다.

따라서 급여를 똑같이 받더라도 자동차, 학자금, 신용카드 최소 페이먼트가 많을수록 가능한 융자금액은 줄어든다. 자동차, 학자금, 신용카드 페이먼트는 렌더가 뽑은 신용보고서에 나오는 기록을 근거로 한다. 만약의 손님의 학자금 융자는 없고, 자동차 400달러, 신용카드 최소 페이먼트를 100달러로 가정하면 40만달러짜리를 20% 다운하고 32만달러까지 융자 받을 수 있다. 이자율을 4.875%로 계산했을 때 월 페이먼트가 1,694달러, 재산세 월 417달러, 보험료 60달러 등을 합해 월 총 페이먼트를 2,670달러 선에서 맞출 수 있다. 그런데 콘도인 경우에는 HOA가 더해지므로 가능한 융자규모가 줄어든다.

이러한 월 페이먼트 등에 대한 자세한 계산은 일반인이 하기는 쉽지 않다. 융자 담당에게 문의하여 자동차, 학자금 융자, 신용카드 페이먼트 정도를 알려줄 경우 크레딧 리포트를 뽑지 않고도 가능 융자금액을 대강은 알아볼 수 있다.

하지만 정확한 계산을 위해서는 역시 수입과 관련된 서류를 제출하고 크레딧 리포트를 뽑아보는 것이 좋다. 가능한 융자규모는 손님의 다운 페이먼트 정도와도 관련 있으므로 은행 명세서도 제출하여 융자 담당자가 종합적으로 검토할 수 있도록 하는 것이 가장 좋은 방법이다. 요즘 같은 ‘풀닥’ 융자시대에는 집을 보기 전 융자 담당자를 일찍 만날수록 좋다. 문제점이 발생되면 고쳐나갈 수 있는 시간이 필요하기 때문이다.
(714)808-2491


스티브 양 <웰스파고 론오피서>