집을 구입하기로 마음을 먹고 실제로 집을 보기 위하여 부동산 에이전트를 만나기 이전까지의 기간을 주택구입을 위한 사전 준비단계로 볼 수 있다. 물론 주택구입을 작정하자마자 에이전트를 찾아 여러 가지 도움을 받을 수도 있지만 어느 정도 지식과 정보가 준비가 되어 있을 때 부동산 에이전트를 보는 안목도 생기고 서로의 시간도 절약할 수 있다.

자신의 수입과 보유현금, 크레딧 수준으로 구입 가능한 주택의 가격대를 파악하여 사전 융자승인서를 융자 담당자로부터 받아들고 부동산 에이전트를 만났을 때 그 에이전트는 융자가 확실한 손님이므로 더 열심히 집을 찾아 줄 것이 분명하다.

첫 주택구입자가 사전 준비단계에 제일 먼저 생각해야 할 일은 보유 현금의 규모에 따라 다운 페이먼트 정도와 에스크로 비용을 산정하는 일이다. 집을 살 때 다운페이먼트와 에스크로 비용으로 지불할 돈이 필요한데 얼마나 마련할 수 있는지는 본인만이 안다. 문제는 아무 돈이나 다 다운 페이먼트나 에스크로 비용으로 은행이 인정하지 않는다는 것이다. 금고에 보관하고 있는 현찰이나 곗돈을 받았거나, 빌려준 돈을 받아서 입금한 경우도 관련 근거 서류가 없을 경우에는 본인의 자금으로 인정받기 힘들다.

따라서 첫 주택구입자들은 이러한 다운페이먼트 및 에스크로 비용에 해당하는 자금의 출처와 보유기간에 대하여 융자 담당에게서 미리 점검과 조언을 받고 준비를 해야 한다. ‘풀 닥’ 융자시대에 자금 출처와 보유기간에 대한 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다.

보유 현금이 충분하지 못한 사람들을 위하여 다운페이먼트를 적게 하는 상품과 다운페이먼트보조 프로그램도 있다. 다운페이먼트가 적은 상품을 먼저 살펴보면, 일반 융자의 경우 융자 규모가 41만7,000달러 이하일 경우에는 5% 다운으로도 융자가 가능하다. 융자규모가 41만7,001~72만9,750달러인 경우에는 최소 15%를 다운해야 한다. 정부 융자인 FHA 융자는 융자 규모가 지역마다 다르나 LA와 오렌지카운티의 경우 72만9,750달러까지는 3.5% 다운으로 융자가 가능하다.

패니매 보유 REO 물건만을 대상으로 하는 패니매 HomePath 융자는 3% 다운으로 가능하다. 이렇게 3~5%의 적은 다운 페이먼트로도 주택 구입이 가능하나 HomePath를 제외하고는 PMI(Private Mortgage Insurance)를 지불해야 하고, 최소 신용점수가 다를 수 있고, 증여가능 여부, 적용 이자율과 가능상품 등도 각기 달라지므로 반드시 융자 담당자의 상담을 거쳐야 한다.

첫 주택구입자를 위한 다운페이먼트 보조 프로그램은 주로 각 시, 카운티, 주정부에서 실시하는 제도로 그 특징과 보조 규모, 자격요건 등이 각기 다르다. 연방정부나 주정부의 자금지원을 받아 시정부 차원에서 실시하는 프로그램이 많으므로 본인이 주택구입을 예정하는 시의 웹사이트를 찾아 프로그램의 상세한 내용을 파악하는 것이 제일 빠르다.

융자 규모는 수만달러에서 10여만달러로 다양하며 15년 내지 30년 동안 무이자로 빌려주거나 페이먼트를 연기해 주기도 한다. 다만 첫 주택구입자를 위한 교육을 이수해야 하고 수입 규모가 각 정부가 정해 놓은 수준에 맞아야 한다.
다운 페이먼트와 더불어 에스크로 비용도 준비해야 하는데 이는 주택 구입가격, 융자 때 지급하는 포인트 혹은 론피, 재산세, 보험료, 이자금액 등에 대한 선납금의 정도에 따라 많이 달라진다. 따라서 ‘에스크로 비용은 얼마다’라고 단정적으로 얘기하는 것은 힘들고, 40만~50만달러짜리의 집을 구입할 경우 보통 1만달러 정도로 예상한다.


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스티브 양 <웰스파고 론오피서>