거주용 부동산 숏세일
소유주 융자 손실 배상 책임 없다

차압이나 숏세일 당한 후에, 은행 융자 손실에 대한 배상 책임이 없는 융자도 있다. 소유주 거주 목적으로 단독 주택 구입 시 받은 융자와 판매자로부터 주택 또는 비 주택 부동산 구입 시 받은 융자에는 융자 손실 배상 책임이 없다.

단독 주택은, 한 가족이 거주하는 1세대 주택, 2세대 주택(duplex), 3세대 주택, 4세대 주택까지를 말한다. 이런 단독 주택을 구입 할 때, 구입자가 거주 할 목적으로 은행을 통해서 구입융자(purchase money)를 받은 후 차압 또는 숏세일 후에는 은행 융자 손실 배상 의무가 없다.

은행이 아닌, 판매자로부터 소유주가 거주할 목적으로 집을 구입할 때 받은 융자(owner carry, seller finance)도 손실 배상 책임이 없다.

그리고 소유주가 거주하지 않을 주택, 임대 주택, 땅, 아파트, 상가, 산업체 같은 부동산을 구입하면서 판매자로부터 융자받는 경우에도 배상 책임이 없다. 은행에서 특정 부동산에 대한 융자 받기가 어렵거나 다운 페이먼트 돈이 부족하기 때문에 판매자가 오너 케리로서 융자 제공하는 경우가 허다하다.

판매자가 주택, 임대 주택, 땅, 다른 일반 상가를 담보로 구입자에게 융자를 제공했지만 구입자가 경제 불황으로 혹은 돈이 없어서 월부금을 지불 못했다고 하더라도 차압 이후에는 판매자가 구입 시 제공한 융자금 손실 청구를 하지 못한다.

법에 의해서, 이러한 부동산을 차압 경매 한 후에는 은행이 융자금 손실에 대한 배상 책임을 청구하지 못한다.

구입자가 거주할 단독 주택 구입 융자와 판매자가 융자 해준 오너 케리 주택 또는 비 주택에 대한 융자 손실에 대해서도 채무자는 융자 손실 청구 보호를 받는다. 법의 목적은, 역사적으로 땅을 구입할 때 시장 가격 보다도 더 높은 가격에 구입하도록 유인 당하는 사기 사건이 많았다.

물론 이런 것은 오늘에도 자행되고 있다. 차압 이후에 융자금 손실 배상을 못하게 한 이유는 가치가 높게 책정 된 것으로부터 보호 받는 것이 목적이다. 그리고 불황에 대한 가격 안정을 갖고자 하는 것이다. 그래서 실제로 합당한 가격에 샀는지 안 샀는지를 구분 할 수 없는 상태이기 때문에 가격이 떨어진 것에 대한 보호를 받아야 된다는 것이 법의 목적이다.

그리고 경기에 따라서 가격이 올라 갈수도 있고 내릴 수도 있다. 불황으로 융자 받은 가치보다 월등히 더 떨어질 수도 있다. 차압 후에 융자금 손실 청구를 못하게 하는 이유는, 위험성이 있는 토지 구입 시에 받은 융자에 대한 담보물의 가치가 가상적으로 높게 책정된 것에 대한 가치 보존을 위한 것이다. 불황으로 가치가 떨어졌을 때라고 해도 과다 책정된 구입 가격으로 융자 손실을 배상해주려면 개인적 부담이 너무나 가혹하다는 것이다.

땅을 소유한 이후에, 이 땅에다가 주택 건축을 위한 건축 융자는 2차 융자였고 구입 시 융자가 아니다. 그러나 이 건축 융자 돈으로 집을 건축 했을 때는 주택 구입 시 융자로 변환된다. 이 주택 건축 융자 손실에 대해서는 차압 후에 배상 책임이 없다.

법적으로는, 구입 융자를 2 가지로 나눈다. (1)표준 매매는, 판매자가 구입자에게 오너 케리 해준 것을 말한다. (2)비 표준 매매는, 구입자가 제 3 자인 채권자(은행)로부터 구입 가격의 일부를 구입자가 거주 목적으로 1~4동의 주거용 부동산 구입 시 담보로 제공된 것이라고 정의하고 있다.

하지만 소유주가 거주 하지 않는 주택 이외의 부동산에 대해서 판매자가 아닌 은행을 통해서 주택, 임대 주택, 아파트, 땅, 상가 같은 부동산을 구입했을 때는 구입 시 융자라고 해도 은행 융자금 손실에 대해서 배상 책임이 있다.
부동산법, 상법


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김수진 변호사/호프 법률 그룹