차압 부동산 융자, 경매 후 책임져야 하는지
<문> 몇 년 전, 사업체 운영 자금을 위해 살던 집을 저당 잡히고 상당한 금액을 이차로 융자하였습니다. 그동안 일차융자을 포함해서 이차 융자 분할 상환금까지 연체하였는데, 약 3 주 후면 제가 사는 집을 경매한다는 통지서 (Notice of Deed of Trust Sale)를 일차 융자은행으로 부터 받았습니다.
몇 달 전에 받은 연체통지서(Notice of Default)외에는 어떤 연락도 받은 적이 없는데, 이렇게 일방적으로 경매가 가능한 것인지, 또한, 경매후에도 융자금액에 대해 계속해서 책임을 져야 하는지 궁금합니다.
<답> Deed of Trust Sale은 법원의 재판이나 판결이 필요 없이, 연체통지서(Notice of Default: 주로 “N.O.D”라 칭함)와 경매 통지서(Notice of Deed of Trust Sale)를 부동산이 위치한 지역의 등기소에 등기함으로써 이루어 집니다. 융자시에 이러한 Deed of Trust를 등기해 놓고, 융자인이 분할 상환금을 내지 않으면, 연체 통지서 (N.O.D)를 보냄과 동시에 이를 등기하고, 90일이 지난 후에는 신탁증서 경매 공고 (Notice of D.O.T. Sale)를 등기하게 되고, 이후 공고된 경매일 (통상 등기일로 부터 20일)이 지나면 소유권을 상실하게 되는 것입니다. 경매 금액이 1차 융자금액보다 적은 경우, 특별한 경우를 제외하고 그 차액과 차압 비용, 그리고 2차 융자 금액에 대해서도 계속적으로 책임을 지게 될 수도 있습니다.
빠른 시일 내에 전문가의 도움을 받으셔야 합니다. 일단 경매를 하게되면, 소유권을 잃게되는 것이며, 정상적인 매매를 통해서 얻을 수 있는 잉여가치에 대한 권리도 잃게 되는 것입니다.
배우자 명의 부동산에 저당권 설정 가능한지
<문> 친분이 있는 사람이 사업 자금 용도로 급히 돈을 빌려줄 것을 부탁해 왔습니다. 현재 살고 있는 집을 담보로 저당을 설정해 주겠다고 하는데, 그 집의 실제 소유자는 돈을 빌리고자 하는 당사자가 아니라 배우자의 단독 소유로 등기되어 있습니다. 배우자의 명의로 등기된 부동산에 다른 배우자가 저당을 설정할 수 있는 것인지, 법적으로 효력을 발생할 수 있는 것인지 궁금합니다. 또한 저당을 설정하는 방법은 어떤 것인지요.
<답> 미국내의 대부분 주에서는 부부 공동재산제를 채택하고 있습니다.
이는 부부가 결혼한 이후 취득한 모든 재산은 특별한 예외 규정에 해당되지 않는한, 일단 부부 공동 재산으로 간주되고, 또한 결혼한 이후에 발생한 채무에 대해서도 부부가 공동으로 책임을 져야한다는 것을 의미합니다.
그러나 경우에 따라 부부간에도 별도의 재산관리 합의를 할 수 있고, 실제 한쪽 배우자의 개인 재산으로 등기를 하여 법적으로 보호를 받는 제도를 활용할 수도 있습니다.
귀하의 경우처럼, 상대방의 재산이 한쪽 배우자의 명의로만 등기가 되었다면 이는 법적으로 그 부부의 공동재산이 아닌 한 배우자의 개인재산으로 인정되는 것이며, 등기된 당사자가 차용증서나 저당 설정동의서에 서명을 하지 않는다면, 그 해당 부동산에 저당을 설정할 수는 없게 되는 것입니다.
부동산의 저당 설정은 부동산의 법적 소유주가 차용증서와 저당 설정동의서를 작성, 서명한 후에 공증된 신탁관리증서 (Deed of Trust)를 부동산이 위치한 지역의 관할 등기소에 등기함으로써 유효하게 됩니다.
귀하에게 돈을 빌리려는 사람은 부동산의 법적 소유자가 아니기 때문에 상기한 서류에 대해 다른 배우자의 공증된 동의와 서명이 없이는 저당 설정이 가능하지 않습니다
건물주 기존 임대 계약 일방적으로 파기하는데
<문> 10년 기간의 상가 임대 계약을 체결하고 소매업을 운영해 오고 있습니다. 앞으로 약 2년 정도의 임대 기간이 남아 있고, 임대 기간을 2번 더 연장할 수 있는 임대계약 연장권도 가지고 있습니다. 얼마전 이 건물을 구입 한 새 건물주는 전 건물주가 체결한 임대 계약에 대해, 본인은 이행할 책임이 없다며 세로운 리스계약을 요구하고 있습니다.
<답> 한마디로 건물주의 주장은 법적인 근거가 전혀 없는 횡포라고 생각됩니다. 특히 기존 임대계약 내용을 건물주에게 유리하게 변경하려고 하거나 렌트비를 인상라기 위해 빈번하게 발생하는 사례라고 하겠습니다. 일단 임대 계약이 체결되면, 건물주나 세입자가 변경되는 것에 상관없이 임대 계약은 계속 유효하며, 계약서에 명시된 내용데로 쌍방의 동의하에 계약 내용을 변경하기 전에는 한쪽의 주장만으로 내용을 변경할 수 없는 것입니다.
만약 건물주가 계속 무리한 요구를 하며 괴롭힌다면, 이는 건물주의 고의적인 계약 위반 행위에 해당하며 세입자의 권리를 침해한 것이므로 손해 배상까지도 청구할 수 있다 하겠습니다.
왜냐하면, 계약서에 명시된 방법에 따라 임대계약 연장권을 행사하지 않을 경우, 연장권이 무효화 될 수 있기 때문이며, 이에 대한 적절한 대응 방법이 없기 때문입니다.
상법·부동산법 상담 (213)639-2900
한태호 변호사
