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임대수입이 있는 S Corp.의 딜레마

2010-09-16 (목)

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▶ 세무와 회계

S Corp.은 100명 이하의 주주로 구성되는 사업체 형태로, 주로 소규모 사업체에 유리하다. S Corp.이 특별한 이유는 IRS가 S Corp.의 순수입에는 세금을 아예 부과하지 않고, 그 순수입(혹은 순손실)과 그 외 몇 가지 사항 등에 대하여 주주가 각각 자신의 지분에 따라 개인 소득세에 반영하기 때문이다.

가주 정부는 아주 적은 액수의 세금(1.5%)을 징수한다. 따라서 이중과세를 납부할 수 있는 일반 법인인 C Corp.과의 확연히 다른 세법의 적용과 절세의 기회가 있기 때문에 많은 사업체들이 S Corp.을 선호하고 있다. 하지만 최근에 와서 S Corp.의 주주이면서 직원으로서 봉급을 받는 경우, 고용세를 무리하게 줄일 수 있는 악이용의 소지가 있어, IRS가 이를 주시하게 되었다. 한인들 또한 S Corp.을 선호하여 많은 업체들이 이 사업체 형태를 이용하고 있다.

필자가 이 글에서 이야기하고자 하는 것은 조금 특별한 경우의 S Corp.이다. 일반법인 C Corp.을 세법상의 조건만 갖춘다면 언제든지 S Corp.으로 전환할 수 있는데, C Corp.일 당시에 earnings & profit(E & P)을 갖고 있었고, 그와 동시에 S Corp.의 총 연 수입의 최소 25% 정도가 이자, 배당금, 렌트 수입 등의 수동적 성격의 투자 수입(passive investment income, PII)인 경우이다.

예를 들면, 처음부터 S Corp.으로 설립되지 않고, 순수입이 누적된 C Corp.인 회사를 전환 신청하여 S Corp.이 되었고, 이 회사가 아파트나 상가 등을 소유하여 임대수입이 있는 경우를 생각해 보면 되겠다. 혹은 S Corp.으로 사업체를 운영하면서, 회사 명의로 소유한 부동산에서 임대수입도 발생하다가, 은퇴를 고려하여 주력 사업체를 접고, S Corp. 명의로는 계속해서 임대수입이 발생하는 경우이다.

위의 설명대로, PII가 총 수입의 25%를 넘는 경우, S Corp.은 penalty 성격의 세금을 IRS에 내야 하는데, 25% 초과분의 PII에 35% 세율로 세금을 계산한다. 계산법을 예로써 설명하면 다음과 같다. 위의 경우에 합당하는 A라는 S Corp.이 있는데, 그 총수입이 20만달러이고, 그 중에 순수한 PII는 8만달러가 포함되어 있다고 하자. 따라서 8만달러의 PII는 총 수입의 25%를 초과하며, 그 초과분은 3만달러로 계산된다(8만달러?(25%×20만달러)). 그러면, A라는 S Corp.은 3만달러에 35%의 세율을 적용하여 1만500달러의 세금을 IRS에 납부해야 한다.

이러한 penalty 성격의 추가적인 세금을 S Corp.이 납부해야 하는 이유는 과거 C Corp.이었을 당시 생성되고 누적된 E & P를 회사의 각 주주에게 배당금으로 분배하지 않은 채, S Corp.으로 전환했기 때문이다.

C Corp.의 E & P는 계산법이 조금 까다롭긴 하지만 거의 retained earnings와 비슷하다고 할 수 있다. 그리고 C Corp.은 법인세를 먼저 내야 하고, 주주들은 배당금을 받아서 다시 한 번 개인적 차원에서 소득세를 내야 하는 이중과세의 구조이다.

따라서 S Corp.으로 전환하여 배당금과 같은 종류의 수동적 성격의 PII를 발생시킬 때, IRS는 이를 C Corp. 당시의 세금이 아직 붙지 않은 배당금과 같은 의미로 해석하고 세금을 부과하는 것이다. 만약, 이렇게 위의 경우가 계속해서 3년을 지나게 되면 S Corp.은 그 지위를 잃게 되어 다시 C Corp.으로 돌아간다.

이런 세금을 피할 수 있는 방법 중 하나로, 미리 S Corp.을 설립하여 임대 부동산을 소유하게 하고, C Corp.은 계속해서 기존의 사업체를 운영하는 것이다. 처음부터 S Corp.을 설립하여, 그 회사 명의로 임대 부동산을 소유하고, 임대수입이 발생하는 경우, 위의 세법은 적용되지 않는다.

참고로, 부동산을 소유하는 가장 좋지 않은 사업체 형태가 바로 C Corp.이다.
또 다른 방법으로는 S Corp.의 임대수입이 PII의 정의에 포함되지 않도록 하는 방법이다. 일반적으로, 임대업자로서 테넌트들에게 일상적으로 제공하는 서비스 수준과 비용 이상의 significant service를 제공할 때 수동적 투자수입이라는 한계를 벗어날 수 있다.

사업체 형태를 결정할 때 미래의 사업 구상과 함께 경우에 따라 과거를 돌아보며 가장 알맞은 형태를 찾는 것이 현명하다.
(213)387-0505

전석호
<공인회계사>