모기지 금리가 사상 최저행진을 지속하고 있다. 미국 경제전망이 불투명해짐에 따라 금융시장의 자금이 연방 채권과 이에 준하는 모기지 채권으로 모이고 있기 때문이다.

자금이 채권 구입에 몰려 가격이 올라가면 수익률(이자율)은 하락하게 된다.

이러한 저금리는 기존의 주택융자 보유자들에게 낮은 이자율로 재융자를 받을 수 있는 좋은 기회를 제공해 준다. 그런데도 불구하고 아직도 많은 사람들이 재융자를 하지 않거나 못하고 있다고 한다.

며칠 전에 발표된 연방 통계청의 2009년 가계조사의 자료에 따르면 6% 이상의 모기지 이자율을 가지고 있는 사람이 2,410만명이나 된다고 한다. 이는 전체 주택보유자(7,640만명)의 32%, 전체 모기지 보유자(5,220만명)의 46%에 달하는 수치이다. 2009년 자료라 다소 틀릴 수 있겠지만, 왜 이렇게 많은 사람들이 아직도 높은 이자율의 모기지를 가지고 있을까?

집값이 빠졌거나, 소득이나 신용상의 문제로 자격요건이 되지 않아 재융자를 못하는 경우가 아마도 대부분일 것이다. 그러나 믿기 힘들겠지만 자신의 모기지에 무관심하여 이자율이 몇 퍼센트인지 어떤 상품인지조차 신경 안 쓰고 생활하는 사람들과 바쁘고 귀찮다고 그냥 지나가는 사람들도 꽤 있다고 한다. 또한 융자금액과 남은 기간이 얼마 되지 않아 재융자를 해야 할지 말아야 할지를 잘 몰라 그냥 지나가는 경우도 많다고 한다.

그러나 5/1 ARM, 7/1ARM 등 단기고정 상품과 10년, 15년, 20년 고정상품의 이자율이 많이 내려갔기 때문에 이들 상품을 잘 이용하면 재융자를 하더라도 기간을 늘리지 않고 금융비용을 줄일 수 있는 방법을 연구해 볼 수 있다.

최근 재융자의 추세는 30년 고정으로 이자율을 낮춰 재융자를 하던 전통적인 방법에 덧붙여, 30년 고정에서 20년, 15년 고정 등으로 바꿔 타서 이자율과 융자기간을 단축하는 경우, 5/1 ARM. 7/1ARM 등 하이브리드 변동금리를 30년 등 고정금리로 바꾸는 경우가 많다. 흔하지는 않지만 집값이 충분하지 않아 MI(Mortgage Insurance)를 지불하더라도 재융자가 이로운 경우에 단행하는 경우도 종종 있다. 재융자를 할 경우 3,000달러 안팎의 순수비용이 들어가므로 손익계산을 정확히 따져봐야 한다. 이자율의 차이, 페이먼트의 차이, 융자기간의 변화, 융자비용, 융자 예상보유기간 등을 종합적으로 고려하여 재융자 여부를 결정하여야 한다.

그런데 이러한 재융자의 방법론적인 문제들도 융자받을 자격 요건이 충분할 때 고민거리이지 융자 승인요건을 갖추지 못한 사람들에게는 낮은 이자율도 그림의 떡일 뿐이다.

재융자를 고려하는 사람들은 그 경제성을 따지기 이전에 자격요건부터먼저 확인해야 한다. 집값 대비 융자규모(LTV), 신용점수 및 내용, 직장의 유무, 근무기간, 소득규모 등이 가장 핵심적인 사항들로 꼭 융자담당자와 상의하여 점검해야 한다.

콘도미니엄인 경우에는 HOA의 건전성 여부도 관건이다. 또한 오바마 재융자로 불리는 HARP의 경우는 LTV, 신용점수, 소득 규모 등에 많은 신축성을 두고 있으므로 자신의 융자가 HARP의 대상이 되는지를 확인하는 것도 상당히 중요한 일이다.

HARP와 더불어 각 렌더마다 보유하고 있는 Streamline Refi 제도, FHA Refi, 최근에 나온 수퍼 컨포밍 융자제도 등은 빡빡한 가이드라인을 어느 정도 완화시켜 주는 제도들로 자격요건이 다소 미흡한 사람들도 융자를 가능하게 해 준다. 따라서 너무 쉽게 포기하지 말고 믿을 만한 융자 담당자들과 상담을 통해 월 페이먼트를 줄일 수 있게 되기를 바란다.

(714)808-2491


스티브 양 <웰스파고 론오피서>