미국에서 행해지는 주택 융자 중에서 FHA, VA 등 정부 융자를 제외한 모든 융자를 일반 융자라고 부른다. 그런데 일반 융자는 다시 컨포밍 융자(conforming loan)와 넌컨포밍 융자(non-conforming loan)로 구분할 수 있다.

컨포밍 융자란 국책 모기지 회사들인 패니매와 프레디맥의 융자 심사기준에 부합되어 두 기관에서 사들이는 융자를 말한다. 반면에 넌컨포밍 융자란 패니매, 프레디맥 융자 심사기준에 맞지 않아 이들 기관으로 매각되지 않고 민간 투자은행들에 의해 증권화 되어 일반 기관투자자들에게 매각되는 융자를 말하는데 속칭 점보 융자라고도 부른다.

패니매와 프레디맥은 정부에서 일찍이 미국 경제의 근간이 되는 주택시장을 활성화하고 국민들이 융자를 얻어 주택구입을 쉽게 할 수 있도록 세운 모기지 증권 전문 투자은행인 셈이다. 일반 은행들은 두 기관이 정해 놓은 특정 기준에 부합되는 대출 증권을 이들 기관에 무제한적으로 판매, 유동성을 확보함으로써 주택 융자를 지속할 수 있게 된다.

서브프라임 사태 이후 민간 2차 시장이 사라지면서 오바마 정부는 주택시장의 괴멸을 방지하기 위해 이들 기관이 사들이는 증권 규모를 기존의 41만7,000달러에서 한시적으로 72만9,750달러(OC, LA 등)까지로 늘려 컨포밍 융자를 이원화시켰다. 그 후 41만7,001달러부터 72만9,750달러까지 융자를 점보 컨포밍 융자 혹은 컨포밍 High Balance(HB) 융자라고 불러 왔다.

이 컨포밍 HB 융자는 서브프라임 사태 이후 민간 주택 금융시장을 대체하여 지금까지 고가 주택의 융자를 담당하는 중요한 역할을 하고 있다. 기존의 컨포밍 융자보다는 심사기준이 다소 까다롭고 이자율도 약간 높지만 점보 융자보다는 훨씬 느슨하고 이자율도 아주 낮다.

그런데 이번에 프레디맥의 주도로 컨포밍 HB 융자의 가이드라인을 다소 완화하는 수퍼 컨포밍 융자 프로그램이 소개되어 관심을 끌고 있다. 최근 주택경기가 냉각되고 미국 경제가 더블 딥의 우려가 있는 가운데 반가운 소식이 아닐 수 없다.

수퍼 컨포밍 융자는 기존의 컨포밍 HB 융자의 가이드라인을 다소 확대하여 융자 규모에 따른 다운페이먼트 정도와 특히 크레딧 점수가 크게 완화된 것이 눈에 띈다.

예를 들어 현재 72만9,750달러까지 컨포밍 HB로 융자를 받기 위해서 15% 다운은 최소 720점, 20% 다운은 최소 700점, 25% 다운은 최소 660점의 신용점수가 필요하다. 그런데 수퍼 컨포밍 융자에서는 15% 다운의 최소 720점 기준은 동일하나, 20% 혹은 25% 다운 시 최소 신용점수 기준은 620점으로 확 낮아졌다.

또 융자규모 62만5,500달러 이하에 대해서는 주택형태, 거주용도, 융자목적 등에 따라 기존의 HB보다 심사기준이 많이 완화되었다. 예를 들어 62만5,500달러까지 현금 인출 재융자는 HB는 LTV 60%까지 신용점수 740점이 필요했으나 수퍼 컨포밍은 LTV 75%에 신용점수는 620으로 대폭 낮아졌다. 또한 HB와는 달리 별장용과 투자용 주택에 대해서도 현금인출 재융자가 가능하게 되었다. 이 가이드라인은 최근 모기지 금리가 낮아져 1, 2차 융자를 합해서 재융자를 하려는 아주 많은 사람들에게 혜택을 줄 수 있는 중요한 변화라고 생각된다. 하지만 콘도미니엄은 융자가 안 되고 이자만 내는 선택이 없다는 단점도 있다.

수퍼 컨포밍 융자는 컨포밍 HB를 대체하는 것이 아니고 보완하기 위해서 만들어진 프로그램으로 60만~70만달러 이상 100만달러 대까지의 고가 주택의 매매 융자와 재융자에 많은 도움이 될 것으로 기대된다.

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스티브 양 <웰스파고 론오피서>