많은 경우 집문서를 간단하게 생각하고 소위 알려져 있는 큇 클레임 디드(QCD)를 통해 집 명의에 올라가 있는 사람의 이름을 빼기도하고 더하기도 하는 경우를 보게 된다. 집 명의를 자녀 앞으로 옮기는 것은 문서 한 장 서명하는 것으로 매우 간단한 일이다 하지만 어떤 종류의집문서를 어떻게 작성 했느냐에 따라 집문서가 가져다주는 결과는 현저히 달라진다.
문서를 어떻게 작성했느냐에 따라, 재산세가 오르기도 하고, 양도세 혹은 증여세가 부과되는 결과를 가져오기도 한다. 또, 자녀가 이혼을 한다든지 할 때 재산 분배의 대상이 되기도 한다. 그리고 자녀가 이런 저런 사업관계로 채권자한테 부채가 밀렸을 경우에도 문서에 따라 저당 잡힐 수 있기도 하고 자산이 보호되기도 한다.
이 때문에 정작 주인인 부모가 본인이 살던 집에서 쫓겨나는 최악의 결과를 초래할 수도 있다. 현재 소유하고 있는 집의 명의를 자녀에게 이전하려면, 양도 전에 고려해야 하는 점들이 몇 가지 있다. 가장 중요한 요소는 집에서 쫓겨나는 최악의 사태를 사전에 방지하기 위해 집을 자녀에게 양도는 하되, 부모의 생전에 부모 소유의 집에서 살 수 있게 하는 법적인 조치를 해 놓았느냐 하는 것이다.
둘째는 사는 동안 거주 권리를 확보 하면서 미리 계획함으로, 메디칼이나 저소득층 생계 보조금(SSI) 혜택을 신청할 수 있도록 조치를 해두는 것도 중요하다. 설상 메디칼 혜택을 받게 돼 많은 혜택을 받고 사망했다 할지라도, 받은 메디칼 혜택 액수를 정부가 징수하지 못하는 것이 바람직하다. 이런 목적을 달성하기 위해선 이에 알맞는 집문서(L.E.Deed)를 작성하면 이 모든 것이 가능하다.
반면에 롱텀 케어도 있고, 자녀가 이혼이나 파산에 연루될 가능성이 있다든지, 자녀가 사는 집을 매매하거나 저당 잡혀 융자할 것이 염려되는 상황이라면 다른 종류의 문서(E.L.E. Deed)를 작성하면, 앞의 집문서와 같이 살던 집에서 계속 거주할 수도 있고, 다시 본인의 명의로 바꿀 수 있다는 장점이 있다. 반면에, 이런 종류의 문서(E.L.E. Deed)는 앞서 말한 집문서와는 달리 메디칼 혜택을 받았다면 그 수혜액을 정부가 징수할 수 있다는 단점이 있다.
리빙트러스트는 10만달러 이상의 총 자산 소유자는 반드시 리빙트러스트를 작성해 놓아야 한다는 것은 그나마 많은 사람들이 알고 있는 반면에 앞서 소개한 두 종류의 문서는 잘 알려져 있지 않다. 하지만, 앞서 소개한 두 종류의 문서를 작성하면 집을 자녀에게 물려주되 사후엔 상속 법원의 검증이 없어도 됨으로 리빙트러스트를 따로 작성할 필요가 없으며 거주하는 집에서 여생을 보낼 수 있는 법적인 권리를 확보할 수 있어서, 1914년부터 이미 유효한 상속계획 중의 하나로 쓰여 왔다.
요즘 들어 종종 접하는 질문 중의 하나는 저소득층 생계보조금(SSI) 혜택이나 메디칼 혜택을 신청을 대비해 자녀들에게 집 명의를 완전히 양도 하는 집문서가 문제로 야기된 경우다. 정확한 정보 없이 혹 주거하고 있는 주택이 혜택을 받는데 지장을 줄 것이라는 생각에 본인들의 이름을 섣불리 빼고 양도하는 바람에 오히려 낭패를 보는 일이 발생하는 경우라 하겠다.
참고로 메디칼에는 두 가지 종류가 있다. 하나는 익히 알고 있는 저소득층이 받는 메디칼이고, 다른 한 가지는 중산층에도 적용되는 메디칼이다. 이 때 중산층은 메디칼을 신청해서 혜택을 받는다는 것은 롱텀 캐어 보험에 가입하지 않은 자로서 양로병원에 들어가 장기간의 치료가 필요한 경우라 하겠다.
저소득층이 아님에도 정부가 혜택을 주는 것은 참 반가운 일이나, 보통 메디칼과는 달리 수혜자격 심사 중 더욱 더 따져 묻는 것 중의 하나가 바로 언제 명의 이전이 어떻게 누구에게 이뤄졌느냐 하는 것이다. 집을 양도한 문서에 따라 혜택을 받을 수 있게도 되고 벌칙 양도가 되기도 한다.
이렇듯, 집문서 하나가 한 달에 소모되는 수천달러에 달하는 양로병원 비용을 좌지우지 한다는 것을 안다면, 쉽게 종이 한 장을 작성하는 작업이란 생각에 책임질 수 없는 조언이나 도움을 쉽게 주지 않을 것으로 보인다. 따라서 각기 처한 상황을 충분히 고려해서 정확하게 작성돼야 하는 서류인 문서는 본인에게 적합한 문서인지 전문가와 상담해서 결정할 것을 권한다.
(714) 739-8828
김진환<변호사>
