주택을 생전 처음 구입하든 과거에 구입한 경험이 있든 상관없이 요즘 주택융자 과정을 겪으면서 많은 사람들은 렌더의 요구사항이 너무 많다고 불평한다. 손님 입장에서 각종 서류가 미리 준비되어 있지 않거나 융자 담당자가 융자 진행초기에 서류를 모두 챙기지 않았을 경우에 그 고통은 더해진다. 주택융자를 신청하기 전에 어떤 서류들을 어떻게 미리 준비해 놓으면 보다 부드러운 주택융자 과정을 경험할 수 있을까?

주택융자라는 큰 건물을 지탱하고 있는 네 개의 기둥이 있는데 4c라고 하여 capability, credit, cash, collateral을 말한다. 이 네 가지 사항을 중심으로 융자 심사가 이루어지고 준비 서류들도 이와 모두 관련되어 있다고 볼 수 있다.

우선 capability는 손님의 소득과 직장 혹은 사업체에 대한 것으로 직장인의 경우 최근 2년치 w-2폼과 최근 한달치 월급 명세서를 요구한다. 오버타임이나 보너스 때문에 매월 받는 월급이 차이가 날 경우에는 더 많은 개월의 월급 명세서를 요구하기도 한다. 자영업자의 경우 개인과 사업체(corporation, LLC 등)에 대한 최근 2년치 세금보고서를 요구한다. w-2 수령자이지만 커미션을 근거로 월급을 받는 경우에는 2년치 세금보고서를 제출하여야 한다.

세금보고서는 모든 스케줄을 포함하여 federal 부문만 제출하면 된다. 최근 해의 세금보고를 연기한 경우에는 연장한 증거서류와 더불어 사업체와 개인의 재무제표를 제출하여야 한다. 소셜시큐리티 수입이나 pension 수입이 있을 경우에는 관련 서류를 제출하여야 한다.

Credit과 관련하여서는 렌더에서 뽑은 신용 보고서를 중심으로 제출서류를 요구한다. 자동차나 신용카드 페이먼트가 제 3자에 의해서 이루어져 자신의 부담으로부터 없애기 위해서는 6개월치 cancelled check을 준비해야 한다. 7년 이내에 파산기록이 있을 경우에는 이와 관련서류도 준비해 두어야 한다. 집을 사기 전 개인 주택에 렌트를 살았을 경우에는 렌트 페이먼트에 대한 열두 달치 cancelled check을 준비하여야 한다.

Cash와 관련하여서는 다운페이먼트와 에스크로 비용에 해당하는 자금을 갖고 있다는 근거로 bank statement를 2개월치 제출하여야 한다. 이때 월급 이외의 큰 금액의 입금 기록이 있을 경우에는 이에 대한 출처와 관련서류를 제출하여야 한다. 이 기간에 여러 은행구좌 간에 입출금 거래가 있었다면 이에 대한 증거서류를 모두 제출하여야 한다. 따라서 주택 구입을 앞두고 출처가 불분명한 자금이나 현찰을 입금하거나 불필요한 구좌 간 송금은 자제하는 것이 좋다.

Collateral은 대상 주택과 이에 대한 감정과 관련된 내용이다. 처음 집을 구입하는 사람들에게는 이와 관련 제출서류가 없을 수 있으나 재융자를 하거나 기존에 집이 있는 사람이 이 집을 세놓고 새로 집을 살 경우에는 준비서류가 있다. 먼저 재융자의 경우 기존 모기지 statement와 집 보험관련 서류를 제출하여야 한다. 콘도의 경우에는 HOA 관련 정보도 제공해 주어야 한다. 기존에 집이 있는 사람이 이 집을 세를 놓아 렌트 수입을 본인의 수입으로 계산에 넣고 싶은 경우에는 lease agreement와 세입 예정자로부터 디파짓으로 받은 check의 사본과 입금이 되었다는 은행 기록서류도 필요하다.

위에서 살펴본 각종 제출 서류들을 미리 미리 준비하는 것뿐만 아니라 왜 제출하고 렌더가 보고자 하는 것이 무엇인지를 알 경우에는 주택융자를 승인 받기가 훨씬 더 쉬워지고 그 과정도 훨씬 덜 피곤할 것으로 확신한다. (714)808-2491


스티브 양 / 웰스파고 론오피서