아직도 주택의 숏세일이 대세를 이루고 있는 요즘, 숏세일 거래 성사의 막바지 단계에서 뜻하지 않게 예상치 못한 비용의 발생으로 인하여 관련된 부동산 에이전트와 바이어 측에서 큰 곤혹을 치르는 모습을 필자는 자주 목격한다.
오늘은 부동산 숏세일 거래 때 거래 자체를 취소의 위기로까지 몰고 갈 수 있는 돌발적 상황에 대하여 알아보자.

첫째로는 기존 주택소유주와 주택 자체에 개인의 세금 유치권(tax lien), 각종 사법적 판결문(judgement lien) 등이 등기되어 있는 경우이다.


숏세일 거래 때에는 일반 정상적인 주택 거래와는 달리 대부분 숏세일의 최종 승인이 떨어진 후에 에스크로를 열기 때문에 짧게는 3개월에서 길게는 1년 이상의 솟세일 승인과정 중에 위에서 언급한 각종 유치권(lien)들이 등기가 이루어지는 경우가 허다하다.

물론 에스크로 오픈 후 관련 주택에 관한 사전 등기 보고서(preliminary title report)를 통해 각종 유치권들의 등기 여부를 확인하지만, 개인소득 세금 유치권 등은 주택의 소유주 즉 개인에게만 등기되어 있기 때문에 사전 등기 보고서에서는 누락되어 있는 경우가 많다.

이렇게 사전등기 보고서에 올라가 있지 않는 유치권들은 대부분 에스크로 종결의 마지막 단계에서 소유권 보험회사(title insurance co.) 주택 소유주에 대한 개인 공공기록 조사에 의하여 발견된다.

다행히 유치권 액수가 적어 관련된 셀러나 바이어가 추가비용을 지불하여 해결할 수 있다면 다행이지만 그 반대의 경우에는 숏세일 승인을 얻기까지의 많은 노력이 허사가 될 수 있다.

또한 다세대 공동주택(condominium)의 숏세일 때 대부분의 주택 소유는 월 주택 융자 할부금만 연체되어 있지 않고, 공동 주택관리비(HOA fee)가 장기간 연체되어 있음을 미리 예상하여 이에 관한 추가비용 지불을 누가 할 것인가에 대한 선행계약도 상당히 중요하므로 반드시 관련 바이어는 담당 부동산 에이전트에게 미리 문의하는 것도 중요하다.

위의 언급한 돌발적 상황을 예방하고 숏세일 거래 마지막 단계에서 발생할 수도 있는 분쟁을 피하려면 셀러는 반드시 모든 체납 정보를 성실히 제공하고, 관련된 부동산 에이전트나 에스크로 회사는 가급적 미리 미리 셀러에 대한 개인 공공 채무기록 등을 사전에 준비하고 예기치 못한 상황이 발생되는 것을 예방하고, 더불어 셀러와 바이어도 열린 마음으로 재협상에 임할 것을 권한다.

(213)427-3600


제임스 박 <메트로 에스크로>