필자가 최근 들어 가장 많이 받는 질문은 주택 숏세일에 관한 문의인 것 같다.

이 지면을 통하여서도 여러 번 숏세일에 관해서 설명을 하였지만 아직도 많이 잘못된 정보를 갖고 있는 것 같다. 오늘은 주택 숏세일에 대한 몇 가지 잘못 알고 있는 점에 대하여 알아보자.

대부분의 많은 사람들이 최근 몇년 새 주택거래의 감소와 가격의 하락으로 인하여 무조건 싼값에 구매 오퍼를 하여 시세보다 많이 낮은 가격에 ‘쉽게’ 주택을 매입할 수 있다고 생각한다. 그러나 답은 “절대로 그렇지 않다”이다.

전체적인 주택가격은 하락하였지만, 실질적으로 시장에 매물로 나와 있는 주택매물의 대부분이 숏세일 매물인 까닭에 바이어의 입장에서는 선택의 폭이 좁을 뿐더러 숏세일 매물에 오퍼를 하였다고 하더라도 나의 구매 오퍼가격이 숏세일 렌더(셀러의 모기지 은행)로부터 받아들여(acceptance)질 지도 확실치 않다.

또한 숏세일 승인이 나기까지 최소 짧게는 4~5개월에서 길게는 1년 이상의 시간이 걸리기도 한다. 게다가 대부분의 숏세일 매물에는 여러 개의 오퍼가 몰린다는 것과 심한 경우에는 숏세일 승인 막바지 단계에서 아무런 이유 없이 승인이 거부되기도 하는 경우가 비일비재하며, 관련 숏세일 매물과 셀러에게 걸려 있는 개인의 세금 유치권(personal income tax liens), 개인 사법판결문(judgement lien), HOA 유치권 혹은 밀린 HOA 문제로 인하여 주택 구입을 포기하거나 추가부담을 지는 경우가 많다.

위의 설명한 예를 제외하더라도 숏세일 거래가 종결되기 전까지는 많은 변수들이 일어난다.

숏세일 매물을 구입하기 전에 바이어는 반드시 경험이 풍부한 전문 부동산 중개인과의 상담은 필수이며 충분한 시간과 여유자금의 준비를 권하고 싶다.

다음으로, 숏세일 셀러의 입장에 가장 많이 오해하는 점은 숏세일이 끝나면 모든 빚이 탕감된다고 생각하는 것이다. 답은 역시 "절대로 그렇지 않다" 이다.

여러 번 필자가 지면을 통해 강조하고 설명했지만 주택 1차 융자는 숏세일이 끝나면 별문제가 되지 않는다. 숏세일이 끝나면 셀러는 1차 융자은행으로부터 1099-C라는 채무해지 세금양식서를 제공받게 된다.

그러나 2차나 3차 융자가 있다면 렌더가 원금보다도 적은 액수로 숏세일에 동의하지만 다 갚지 못한 나머지 채무는 숏세일이 끝났다 하더라도 추후에 반드시 모든 원금 상환의 책임을 요구하게 되며 신용조사기관에 채무불이행(collectable charge off)으로 보고하게끔 되어 있다.

셀러는 이 점을 반드시 유의하여 숏세일의 마무리를 할 것을 권한다.


제임스 박 / 메트로 에스크로
(213)427-3600