사상 최저로 유지되는 모기지 이자율과 그동안 많이 빠졌다고 생각되는 집값 때문인지 주택구입에 대한 한인들의 관심도 꾸준한 것 같다. 특히 세금혜택까지 받을 수 있는 첫 주택구입자들의 문의가 많은데 이들에게는 아무래도 다운페이먼트 준비가 가장 큰 걸림돌이 되는 것 같다.
요즘은 제로다운으로 집을 구입하는 것은 불가능하지만, 5% 이하의 적은 다운페이먼트로 주택을 구입할 수 있는 융자 제도가 많은데 이에 대하여 한번 살펴본다.
현재 가장 적은 다운페이먼트로 주택을 구입할 수 있는 제도는 HomePath 융자로 3% 다운으로 주택을 구입할 수 있다. 3%가 gift(증여)여도 가능하다.
HomePath 융자는 아주 큰 장점들을 갖고 있다. 우선 3% 다운임에도 불구하고 MI(Mortgage Insurance)를 내지 않아도 되고 주택 감정을 하지 않는다. 따라서 다소 훼손되거나 감정에 문제가 있을 수 있는 집을 싸게 구입하는 것이 가능할 수 있다. 일반 융자의 모든 상품으로 융자가 가능하며 주 거주용, 별장용, 투자용 등도 융자가 가능하다.
하지만 이 제도의 최대의 한계점은 대상 주택이 패니매 보유 REO(Real Estate Owned) 상품에 국한된다는 점이다. HomePath 홈페이지를 통해 누구든지 대상 주택을 찾아볼 수 있다.
다음은 FHA 융자로 3.5% 다운으로 주택융자를 받을 수 있다. 초기보증비용(2.25%)과 매년 0.5% 이상 되는 MI를 지불해야 되는 단점이 있지만 최근 아주 많은 사람들이 FHA 융자는 통해 주택을 구입하고 있다.
초기 보증비용도 융자가 가능하며 최근에 이자율이 많이 하락했기 때문에 MI를 감안하더라도 월페이먼트가 많이 낮아져 부담이 훨씬 덜하다.
FHA 융자는 신용점수 기준이 일반융자에 비하여 아주 낮으며 부채비율(DTI=Debt to Income Ratio) 기준도 일반융자에 비하여 느슨해 신용상태가 다소 안 좋거나 수입이 약간 부족한 사람들에게 인기가 많은 융자제도이다.
일반융자 가운데 융자금액이 41만7,000달러까지에 해당하는 컨포밍융자의 현재 최소 다운페이먼트 기준은 5%이다. 수입과 신용상태가 확실하다면 5%의 다운페이먼트로 주택구입이 가능하다는 얘기다. 물론 MI를 지불해야 하지만 FHA 융자와 달리 초기 보증비용 부담은 없다. 5%는 반드시 자신의 돈이어야 하며, 신용점수 기준도 다소 까다로워 일반주택은 720점, 콘도는 740점이 넘어야 하고 신용기록도 깨끗해야 한다. 직장과 수입은 확실하지만 다운페이먼트를 미처 마련하지 못한 사회 초년생들을 중심으로 많이 이용되고 있다.
융자금액이 41만7,000달러를 넘어서고 72만9,750달러까지 해당하는 컨포밍 하이밸런스(혹은 점보) 융자의 경우의 최소 다운페이먼트 기준은 15%이다. 이때 신용점수는 보통 720점을 요구한다. 700~719점은 20%, 700점 미만은 25% 다운을 보통 요구한다. 컨포밍 하이밸런스 융자는 융자상품, 신용점수, 주택 거주용도, 주택 형태 등에 따라 최소 다운페이먼트 기준이 많이 달라지므로 주의하여야 한다.
요즘 아무리 주택융자 받기가 어렵다고 하여도 자격 요건이 되는 사람들은 모두 아무 문제없이 융자를 받고 있다. 다운페이먼트가 다소 부족하더라도 상기 융자제도들을 잘 이용하면 낮은 이자율의 혜택을 보면서 원하는 집을 충분히 구입할 수 있다.
(714)808-2491
스티브 양 <웰스파고 론오피서>
