어느 정도 자금의 여유가 있는 사람은 아파트나 상가에 투자해서 렌트 수입을 갖기를 원한다. 상가는 대개 테넌트가 재산세, 유틸리티, 보험 등을 부담할 뿐 아니라 몫이 좋으면 리스기간 후 렌트를 대폭 올릴 수 있는 장점이 있다.

하지만 불경기인 경우 한두 테넌트의 공백은 건물주의 재정상태를 극도로 나쁘게 몰아갈 수 있다. 이에 반하여 아파트는 재산세, 수도료 등을 건물주가 물고 수리도 대부분 건물주 책임이므로 상가에 비해 단점이기도 하지만 불경기 때 상가보다 견디기 좋은 장점이 있다. 지금 수십, 수백 유닛의 아파트를 가진 사람도 처음에는 4, 6, 8유닛으로 시작한 이들도 많다. 따라서 장기적 관점에서 아파트 투자는 바람직한 면이 있다.

아파트 투자 때 제일 중요한 것은 로케이션, 즉 동네이고 그 다음으로는 렌트 수입, 건물 건설시점, 그 동안 수리 및 개선여부 등이 중요하다. 또한 렌트 컨트롤이 되는 건물인지, 지역인지도 고려해야 한다. 투자 때 고려할 점은 10~20% 비어도 현상유지를 할 수 있을 정도의 다운페이를 하는 것이 좋다.

경기 및 위치에 따라 다르지만 항상 공실률은 있다고 보아야 한다. 또 새로운 테넌트를 구하는 데는 시간이 필요하다.

일단 아파트를 구매하면 각종 법규에 따라 아파트를 살 수 있는 주거환경으로 계속 유지해야 한다. 이것은 가주 State Building Standards Code에 있다. 또한 각 카운티나 시에서는 UHC(Uniform Housing Code)가 있어 주거환경 유지에 관한 규제를 하고 있다. LA시 같은 경우는 UHC 이외에 추가의 법령을 갖고 있다. 기타 State Civil Code 등에서도 주거환경에 대한 규제를 하고 있다.

중요한 규정을 보면 다음과 같다.

구조상 구멍이 있어 바람이나 물이 새어서는 안 된다. 상하수도 시스템이 작동되어야 한다. 뜨거운 물은 화씨 110도 이상 되도록 유지해야 한다. 각 방이 최소 70도 이상 될 수 있는 히팅 시스템이 유지되어야 한다. 전기 시스템은 헐렁하거나 벗겨진 전선이 있으면 안 되고 각 방에 최소 2개의 아웃릿이 있어야 한다. 벌레나 곤충이 있는 상태이면 안 된다. 쓰레기를 버릴 시설이 되어 있어야 한다. 복도, 계단 등은 청결하게 해야 한다. 납성분이 있는 페인트로 칠해서는 안 된다. 문에는 잠금장치가 제공되어야 한다.

각 유닛에 대한 의무는 아래와 같다.

토일릿, 샤워 등이 작동해야 하고 환기가 되며 프라이버시가 있어야 한다. 부엌과 싱크대의 유지가 필요하다. 방의 10분의1 이상 자연조명이 비쳐져야 한다. 각 방의 창문은 2분의1 이상 열려야 한다.

화재 등 비상시 탈출할 수 있는 비상 탈출구가 있어야 한다. 16유닛 이상 아파트는 상주 매니저가 있어야 한다. 전화 아웃릿이 있어야 하고 스모크 디텍터가 설치되어 있어야 한다.

입주자의 컴플레인이 있을 때 및 정기적으로 시 당국이 아파트 건물을 검사한다. 이 때 잘못 발견되면 10일 내에 카운티에 등록해야 한다. 건물을 갖고 있는 것이 하나의 자랑 및 재산도 되지만 의무가 따른다는 것을 잊지 말아야 한다.
(213)389-1900


김윤한 / 변호사