주택 에퀴융자의 대표적 형태로 Home Equity Loan(HE Loan)과 Home Equity Line of Credit(HELlOC)이 있는데 지난회의 HE Loan에 이어 오늘은 가장 많이 쓰이는 HELlOC에 대하여 살펴보자.
HELlOC는 주택의 에퀴티를 담보로 크레딧 카드처럼 크레딧 리밋을 정해놓고 주어진 기간에 자유롭게 현금을 사용할 수 있는 아주 편한 융자 상품이다. 융자기간은 5년에서 25년까지 다양하며 이자만 납부할 수 있는 장점이 있다.
융자 금액은 1만달러에서 수백만달러까지 가능하나 보통 집값의 최대 80%까지 라인을 설정해 준다. 이자율은 고정으로 할 수도 있지만 이자가 높기 때문에 대부분 변동으로 한다. 변동이자율은 다른 모든 변동이자율과 마찬가지로 인덱스+마진에 의해서 결정되는데, HELlOC는 일반적으로 prime rate을 인덱스로 사용한다.
미국에서 prime rate이란 30개 대형 은행에서 우대 고객들에게 제시하는 금리를 말하는데 보통 연방 기금금리인 federal funds rate보다 3% 높게 형성된다. 현재 prime rate은 3.25%이고 은행은 여기에 마진을 붙여 HELlOC의 이자율을 결정한다.
이때 주의할 것은 한번 정한 마진은 그 융자를 쓰는 한 바뀌지 않고 prime rate이 바뀜에 따라 본인의 융자에 대한 금리가 변한다. prime rate은 연준이 목표 금리를 인상하거나 인하함에 따라 바뀐다. 과거 프라임 금리가 높았을 때는 은행들이 마진을 0 혹은 -0.5%까지도 해줬으나 지금은 그렇게 싸게 해주지 않는다. 마진은 크레딧 점수, CLTV, 융자금액 등에 따라 많이 달라질 수 있지만 최고 조건의 손님의 경우 요즘은 1% 약간 넘는 선으로 받을 수 있다.
HELlOC를 개설하는데 대부분의 은행은 비용을 부과하지 않으나 50만달러를 넘어설 경우 비용이 발생한다. 3년 내에 구좌를 폐쇄할 경우에는 페널티가 있는 경우가 많으므로 주의해야 한다.
HELlOC의 활용은 무궁무진하다. HELlOC를 잘 활용하면 아주 많은 페이먼트를 절약할 수도 있고 안 되는 융자도 되게 할 수 있다. 예를 들어 어떤 사람이 150만달러의 집을 50만달러 다운하고 100만달러 융자를 받아 구입하려 한다고 치자. 100만달러 융자는 non-conforming 융자(이른바 점보융자)로 이자율도 높고 융자심사도 까다롭다.
Non-conforming 융자란 GSE(Government Sponsored Enterprises)가 구입해 주지 않아 민간 2차 시장에서 매각해야 하는 융자를 말하는데 사정이 많이 좋아졌다지만 아직도 심사기준이 conforming 융자보다는 훨씬 까다롭다. 대표적인 예가 다운페이먼트를 제외한 손님의 융동성 자산(PCL: Post Closing Liquidity)을 많이 요구한다.
이런 문제를 해결하기 위해서 HELlOC를 사용할 수 있다. 즉 융자를 1차를 conforming 융자의 한도인 72만9,000달러, 2차 HELlOC 27만1,000달러로 함으로써 이자율도 훨씬 낮게 취하고 까다로운 융자기준도 피해갈 수 있다.
또 다른 예를 들어보자. 현재 집이 있는 사람이 이를 팔고 다른 집을 하나 살 계획인데 마음에 드는 것이 나타나 바로 구입하고 싶은데 현재 집은 잘 팔리지가 않아서 문제이거나, 혹은 사람에 따라서 몇 년 렌트를 주다가 팔고 싶어 할 수도 있다. 이때 새로 사는 집의 융자를 1, 2차로 나누어 함으로써 몇 년 후 현재 집을 팔았을 때 나오는 돈으로 2차만 갚음으로써 재융자 할 필요 없이 1차만의 낮은 페이먼트를 유지할 수 있다.
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스티브 양 / 웰스파고 론오피서
