콘도미니엄을 사기 위해서 받는 융자는 일반주택에 대한 융자보다 다소 까다롭다. 왜냐하면 돈을 빌리는 손님의 자격요건뿐만 아니라 콘도단지에 대해서도 자격심사를 하기 때문이다. 렌더들의 콘도미니엄 융자에 대한 입장은 콘도미니엄 융자노트를 2차 시장에 내다 팔 수 있는지와 콘도단지가 장기적 관점에서 볼 때 안전한 지에 중점을 두고 살핀다. 이러한 시장성과 안정성에 대한 검토는 기존단지인지, 신규단지인지, FHA 융자인지, 일반 융자인지에 따라 다른 방법으로 이루어지고 또 렌더마다 그 절차와 기준이 약간씩 다를 수 있다.

먼저 FHA 융자를 받기 위해서는 신규, 기존에 상관없이 콘도단지가 FHA 승인을 받아야 한다. FHA에서는 spot approval 즉 개별 유닛당 승인을 더 이상 해주지 않기 때문에 단지 전체에 대한 승인이 있어야 한다. 따라서 콘도를 FHA 융자를 통해서 구입하고자 할 때는 먼저 콘도단지가 FHA 승인이 난 것인지를 HUD/FHA 웹사이트를 통해서 알아보는 것이 급선무이다. 만약 FHA 승인이 없는 단지일 경우에는 렌더를 통해서 승인절차를 밟을 수 있다.

일반 융자의 경우에는 신규콘도인지 기존콘도인지에 따라 많이 달라진다. 신규냐 기존이냐를 구분하는 기준은 (1)단지 내 모든 유닛과 공동 요소, 구역, 시설이 완공되어 더 이상의 추가 건축이 없고 (2)90% 이상이 팔렸고 (3)HOA(Home Owner’s Association)의 운영권이 유닛 주인들에게 넘어간 단지를 기존단지라고 본다. FHA 융자의 경우에는 여기에 추가해 Certificate of Occupancy(CO)가 발행되고 1년이 지난 단지를 기존단지로 간주한다.

신규단지에 대한 일반 융자의 경우는 단지(project) 자체가 패니매 혹은 렌더의 승인이 났는지를 먼저 알아야 한다. 대부분의 렌더에서 단지 이름과 주소를 갖고 금방 알 수가 있다. 또한 HOA Certification을 통해서 개별 렌더가 설정한 심사기준에 부합하는지를 살펴야 한다. 예를 들면 한 단지에 대한 한 렌더의 융자가 전체 유닛의 10%를 넘는지, 전체 유닛 중 50%는 팔렸는지 등을 살펴야 한다. 일반적으로 pre sale이 70% 이상일 경우에는 spot approval이 쉽게 나지만 70% 미만(50% 이상)일 경우에는 렌더 내의 project approval group을 통해 승인절차를 따로 밟아야 하는데 이때 많은 서류와 시간이 소요된다. 신규단지일 경우에는 결국 렌더 혹은 패니매 승인이 이미 난 경우와 pre sale이 70% 이상일 경우에 융자가 쉽다고 보면 된다.

기존단지일 경우에는 보통 다운페이먼트를 기준으로 검토 수준이 달라진다. 먼저 25% 이상 다운일 경우에는 감정보고서만을 기준으로 심사를 하는 경우가 많다. 하지만 다운페이먼트가 25% 미만일 경우에는 감정보고서와 더불어 HOA Certification을 중심으로 심사를 하는데 최근에는 이 부분에서 많은 문제가 발생한다. 콘도 HOA Cert는 콘도단지의 HOA에 관하여 30개가 넘는 항목으로 이루어진 질문지인데 모두 심사기준에 부합해야만 한다. 예를 들면 전체 유닛의 50% 이상에 콘도 주인이 살고 있어야 한다던가, 한 개인이나 단체가 전체 유닛의 10% 이상을 소유하고 있으면 융자가 안 되기 쉽다. 특히 HOA 비를 한 달 이상 내지 않고 있는 유닛이 전체의 15%를 넘으면 안 되는데 최근 들어서는 이 항목이 융자의 발목을 잡는 경우가 많이 발생한다. 따라서 콘도융자의 경우 다운이 25% 미만일 경우에는 HOA Cert를 빨리 확인하는 것이 중요하다.


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스티브 양 <웰스파고 론오피서>