차압(foreclosure)이란 부동산 대출금 상환을 하지 못하여 일정한 절차를 거쳐 렌더(은행)가 부동산을 가져가는 절차를 의미한다. 부동산을 전부 자기돈으로 사는 과거 한국의 경우 대출금을 갚지 못하여 이루어지는 차압은 없었다. 하지만 미국의 경우 부동산 구입 때 10~30%만 다운하기에 경기불황 때 융자금 상환이 어려운 경우 부동산을 은행에 빼앗기게 되는 것이다. 미국 50개주 중 17여개 주는 차압 때 법정을 거치지 않고 하는 법정 외 차압(nonjudicial foreclosure)을 인정한다. 즉 다시 말하면 차압절차를 법원이 감시안하고 은행 주도하에 하는 것이다.

법정 외 차압이 이루어지는 경우는 융자금이 모기지라는 방식에 의하지 않고 신탁증서(deed of trust)에 의해 이루어진 경우이다. 이 신탁증서는 수탁자(trustee)가 연체인 경우 부동산을 팔 수 있는 권한(power of sale)을 준다. 세 번의 페이먼트를 못하면 집 주인은 연체통지서(notice of default)를 받는다. 이 경우 은행은 90일 기간을 주어 원금과 이자, 벌금을 갚도록 한다. 이 기간에 은행과 페이먼트 금액을 줄이도록 협상을 할 수 있으나 이것이 안 되고 밀린 연체금도 해결하지 못한 경우 매각의향 통지서(notice of intent to sell the property)를 받게 된다. 매각 5일 전까지 집 주인은 다시 연체 융자금을 갚고 집을 찾을 수 있다. 하지만 이 기간이 지나면 은행의 임의 처분이 가능하다.

집을 은행이 가져가는 경우 대개 부채금액이 시가보다 높기가 쉽다. 즉 집 가격은 30만달러인데 융자금 잔액이 35만달러인 경우이다. 이 경우 가주에서는 청구 불가능 융자금(non-recourse loan)에 대해 은행이 손해본 금액을 소송하지 못하도록 되어 있다.

청구 불가능 융자금이란 주택에 대한 첫 융자금을 의미한다. 따라서 재융자를 했거나 2차융자의 경우는 원칙적으로 은행이 손해본 금액에 대해 소송을 할 수 있다. 소송을 당하여 갚으라는 판결을 받은 경우라도 파산(챕터 7 또는 챕터 13)에서 없앨 수 있다.

차압에 직면한 경우 요즈음 많이 하는 융자조정을 신청할 수 있다. 많은 경우 융자조정은 원금 탕감보다는 이자율 조정 및 페이먼트 기간 연장으로 되기 쉽다. 즉 3,000달러 페이먼트가 2,000달러로 되며 재정상황이 허락하면 집을 차압당하지 않고 계속 유지할 수도 있겠다.

다른 방법은 챕터 13 파산을 신청하는 방법이다. 이 경우 은행과 협상이 용이하며 페이먼트나 원금 감액도 가능하다.

챕터 7의 경우 크레딧카드 등 다른 빚도 탕감할 수 있고 기존의 주택에 수개월간 추가로 거주할 수 있다.

차압에 직면한 경우 숏세일(융자금 모자라는 부분을 은행이 탕감해 주거나 일부는 집주인에 부담시키는 방법) 또는 집문서 양도(deed in lieu of foreclosure)를 할 수 있다. 이 경우는 차압이나 뱅크럽시보다는 크레딧이 덜 손상된다.

흔히 우리는 주택소유가 아메리칸드림이기 때문에 포기하는 것을 꺼리는 경향이 있다. 집을 소유한다고 행복하다는 공식은 없다. 렌트로도 얼마든지 생활을 영위할 수 있으며 무거운 페이먼트 및 재산세 등 부대 경비의 부담에서 벗어날 수 있다.

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김윤한 <변호사>