3월 말에서 4월 초 사이의 짧은 순간에 폭등했던 모기지 금리는 4월 중순부터 다시 하락하는 양상을 보였다. 이자율이 다시 하락하자 기회를 놓친 줄 알고 안타까워했던 사람들을 중심으로 재융자 신청이 늘고 있다고 한다. 이자율은 이렇게 우리가 손쓸 사이 없이 눈 깜짝할 순간에 오르고 내리는 경향이 있다. 이는 이자율을 결정하는 채권시장뿐만 아니라 주식 등 대부분의 금융시장의 특징이기도 하다.

지난 폭등 때도 2주간에 걸쳐서 올랐지만 실제로는 2~3일에 해당하는 날에 다 올랐다고 볼 수 있다. 따라서 재융자를 계획하는 사람들은 이자율 0.125% 차이에 연연하지 말고 어느 정도 내려갔다 싶으면 과감하게 락인하는 것이 좋은 결과를 가져오는 경우가 더 많다. 조금이라도 더 낮은 이자율로 재융자를 원하는 것은 인지상정이지만, 너무 망설이고 재다간 좋은 이자율을 놓치기 쉽다는 것을 명심할 필요가 있다. 수중의 새 한 마리가 덤불속 두 마리 보다 낫다는 말도 있지 않은가?

재융자는 크게 두 가지 종류로 나눌 수 있다. 이자와 페이먼트만 낮추는 재융자(rate & term refinance)와 현금인출 재융자(cash out refinance)가 그것이다. 일반인은 그 차이점을 잘 모를 수 있겠지만 융자담당자들은 이 둘에 매우 민감하다. 왜냐하면 둘 중 어떤 것이냐에 따라 융자 심사기준과 이자율 등 차이점이 많기 때문이다.

현금인출 재융자가 렌더 입장에서는 더 위험한 대출이 되기 때문에 심사기준이 당연히 더 까다로울 수밖에 없다. 현금인출 재융자는 기존의 융자를 다시 융자하면서 에퀴티로부터 현금을 추가로 인출하거나, 융자가 없는 free & clear 주택의 에퀴티로부터 현금을 인출하기 위해서 하는 융자를 말한다.

그리고 기존의 2차 Heloc(Home Equity Line of Creidt)을 1차융자와 묶어서 재융자하는 경우도 현금인출 재융자로 간주되는 경우가 있다. 예를 들어 1차 30만달러, 2차 Heloc으로 10만달러를 쓰고 있는 사람이 1, 2차를 묶어서 40만달러로 하나의 융자로 재융자를 원한다고 해보자.

1차의 이자율도 낮추고 2차 Heloc의 이자율은 고정으로 하려는 의도이다. 그런데 이때 2차 Heloc이 집을 살 때 설정한 것이 아니고, 그 후의 어느 때에 설정하여 돈을 썼다면 은행은 이 재융자를 지금 설령 돈을 인출하지 않게 되더라도 현금인출 재융자로 간주한다.

이러한 현금인출 재융자는 집 감정값에 따른 LTV(Loan to Value), 거주용도, 신용점수, 주택형태, 융자금액에 따라 이자율뿐만 아니라 심사기준도 달라질 수 있기 때문에 주의해야 한다. 심한 경우에는 융자가 성립되지 않을 수도 있다.

한 예로 융자금액이 41만7,000달러를 초과하는 컨포밍 하이밸런스 융자의 경우 일반 재융자는 LTV 80% 혹은 85%까지도 가능하지만 현금인출 재융자는 LTV 65%까지밖에 허락하지 않아 엄청난 LTV 차이를 보인다. 현금인출 재융자는 원래 주택구입 후 6개월이 지나야 가능하나 최근에는 헐값 세일(distressed sale) 등으로 나오는 집을 현찰로 구입하는 사례가 많은 것을 반영하여 주 거주용도에 한해 6개월 이전이라도 예외적으로 허락하기도 한다.

모기지 이자율이 장기적으로 오를 것이라는데 대부분의 사람들이 동의하는 것 같다. 따라서 아직도 재융자를 하지 않은 사람들은 하루속히 융자담당자를 찾아 월페이먼트를 낮추고 조금이라도 절약할 수 있는 방법을 강구할 것을 권한다.


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스티브 양
<웰스파고 론오피서>