경제상황의 변동 등 여러 가지 이유로 은행에서 빌린 대출금을 갚지 못하게 되면 은행은 카운티 등기소에 연체공고를 올릴 수 있게 된다. 연체공고 이후에도 갚지 않으면 보통 3개월 후에 경매통지서에 약 3주 이후의 날짜에 경매를 한다고 고지할 수 있게 된다.

사실은 그 부동산을 팔아서 대출금을 갚을 수 있다면 대출금을 갚지 못할 때 경매를 당하게 되는 것은 피할 수 있을 것이다. 하지만 문제는 정상적으로 부동산을 매매하려면 파는 사람은 그 부동산을 담보로 하고 있는 모든 부채를 해결하고 소유권을 깨끗하게 넘겨주어야만 하는데, 부동산의 시장가격이 대출금 총액보다 낮은 경우에는 그 부동산을 팔아도 대출금을 모두 갚을 수 없게 된다.

물론 팔면서 추가로 자금을 넣으면 되겠지만 그렇게 추가자금이 있었다면 경매를 당하지도 않았을 것이다. 이런 경우 은행이 현재의 시장가격을 인정해서 대출금의 일부를 받지 않고도 매매가 이루어질 수 있도록 허락하고 받지 못한 대출금은 탕감해 주는 것을 숏세일이라고 한다.

숏세일로 진행하기 위해서 살 사람을 마련하여 매입 금액을 제시한다고 해서 은행이 꼭 승낙을 하는 것이 아니고 사는 사람의 자격조건이 맞지 않는다든지, 은행이 서류를 검토할 시간이 충분하지 않든지, 은행의 담당자가 바뀌어 숏세일을 진행하지 않든지 PMI가 있는 경우 등에는 숏세일을 승인하지 않기도 한다.

숏세일에서 사는 사람은 특히 조심해야 하는 것이 많다. 은행에 사는 사람이 금액을 지불한다는 것은 그 은행 하나만의 대출금 문제를 해결되는 것이기 때문에, 그 은행의 대출금을 제외한 기타 HOA 미납금, 재산세, 물과 전기요금, 공사비 미납금 등은 여전히 해결되지 않은 경우가 많다. 매매 때 에스크로에서 모든 부채를 청산해서 깨끗한 소유권을 넘겨주는 일반 매매 절차와는 다르게 숏세일의 경우는 있는 그대로 넘어가는 경우가 많기 때문에 미리 조사도 해야 하고 매매 절차에 있어서도 타이틀 보험이나 전문가의 도움이 필수적일 것이다.

숏세일이 완료되면 은행은 은행이 받은 손실에 대해서 ‘1099-C’라는 양식을 대출금을 탕감 받은 만큼의 액수를 보내게 되는데, 국세청에는 이 금액을 소득으로 보고해야 한다. 이 경우 과세소득이 되지 않는 몇 가지 예외가 있는데 그 중에 가장 큰 것은 숏세일을 이용하여 대출금의 일부를 탕감 받았을 때 가지고 있는 재산의 총액수보다 총부채가 많았다는 것을 증명할 수 있으면 과세소득이 되지 않는다. 따라서 숏세일 이후에 ‘1099-C’라는 양식을 받게 되면 반드시 세무 전문가에게 알리고 상담하는 것이 현명할 것이다.
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구경완 / 변호사