2010년 시행되는 부동산 관련 법률 <2>
감정 (SB 237)
어느 누구도 감정에 대한 영향을 주기 위해서 감정사에게 지불 할 돈을 지불하지 않고 보관하거나, 위협, 협박, 미래에 사업건수 제공 제의 등의 영향으로 감정 가격에 영향을 끼치면 위법이다. 이 결과 감정가격을 구입 가격에 맞추기가 어렵다. 구입자가 차액을 더 지불하든가 가격을 낮추어야만 융자가 이루어지고 매매가 성립되고 있다.
FHA 감정
감정 가치는 최근 4 개월 이내에 판매된 주택에 대해서만 가치로 인정한다. 과거에는 1 년간의 거래가 감정 자료로서 사용했다. 비우량 융자 (Sub-Prime) 사태 이후부터 6 개월 가치기준으로 단축했었다. 여기에는 문제점도 많다. 주택이 매매되지 않은 지역은 어떻게 할 것인가? 감정은 그 지역에 대해서 잘 아는 감정사를 채용해야 된다.
얼마 전까지는 감정을 했더라도 제 3의 감정사에 재확인 또는 개인감정 회사가 아닌 감정 운영회사(Appraisal Manage ment Companies)에서 작성된 것만 사용하기로 했었다. 여기에 대한 부작용이 발생하자 최근에는 이것을 요구하지 않는다. 융자 브로커 또는 은행에서 융자 건당에 ‘커미션’ 수수료 (commission) 받는 직원이 감정을 요구하지 못한다. 은행은 감정사가 감정 가격에 대한 어떤 영향도 안 받은 독립적인 감정이라는 것을 보증해야 된다. 이것도 문제다. 어차피 은행에서 감정사를 불러야 되는 현실이다. 이들의 연결고리는 이렇게 끊을 수 없다.
융자 광고 (연방법)
융자 만기일까지 고정된 이자가 아니고 몇 년간 고정이었다가 다시 변동으로 변경되는 융자, 또는 처음 낮은 이자를 적용하다가 훗날 높은 이자를 적용하면서도 융자 전체 기간 동안 낮은 이자로 적용되는 것처럼 광고 할 수 없다. 광고 하려면, 전체 내용을 밝혀야 된다. 허위광고로서, ‘정부 융자’라고 알리지 말고 ‘정부가 인정하는 융자’로 광고하도록 했다. 융자 제공 자회사가 광고하면서도 본사가 하는 것처럼 광고를 못한다.
단독 주택 융자 브로커
면허와 연방정부 등록 (SB 36)
부동산 면허자나 융자 브로커가 융자를 제공할 때는 2010년 12 월부터는 면허발급 이전에 융자에 대한 교육, 필기시험과 융자 보고서 작성을 요구한다. 부동산 업자가 융자 판매 또는 융자 운영을 하면서 은행 또는 융자 제공자로부터 보수를 받는다면 이 법에 의해서 면허를 소유해야 된다.
융자 브로커 의무 (AB 260)
단독 주택 융자 브로커는 2010년 1월 1일부터는 융자 신청자를 위해서 ‘대리인 의무’가 부여된다. 융자 브로커는, 융자 비용이 높은 (higher-priced mortgage loans) 융자에 대해서는 융자 조기 상환 과태금, 이자나 융자 비용을 많이 받아내어서 은행으로부터 추가로 받는 액수, 시간과 함께 융자 원금 액수가 누적되어 증가되는 부정적 융자 (마이너서) 융자, 나쁜 융자를 좋다고 거짓 설명을 해서 비싼 융자를 받게 하는 것을 금지한다. 이런 문제로 비우량 융자 파동이 발생했다.
융자 조정 선불금 받지 못한다 (SB 94)
융자 조정 같은 일을 도와주는 변호사, 부동산 업자 등 모든 사람은 선불금을 요구하지도 못하고, 보상을 위한 담보물 요구나, 채무자를 위한 위임장을 받아서 일 처리도 못한다. 부동산 업자나 변호사도 면허 징계를 받는다. 위반 시에는 개인은 벌금 1만 달러와 1년간의 실형 또는 법인체인 회사는 5만 달러의 벌금형을 받게 된다. 부동산 업자가 과거에 부동산국의 허락 하에서 융자 조정 선불 수락 계약 제도는 2009년 10월 11 일부로 취급하지 않는다. 단 10월 11일 이전에 선불 수임료 계약이 된 사항에 대해서만 면제된다. 그리고 융자 지급한 은행 또는 HUD에서 허락 받은 융자 조정 업체는 면제된다. 부동산 업자가 차압 상담을 하는 것은 제외된다.
부동산 업자가 융자 조정을 위해서 선불 요구 허가를 사전에 허가 받지 않았을 경우에는 과거 1,000달러로 책정된 벌금이 현재는 2,500달러로 인상됐다.
이상의 법안들은 2009년 1월 22일 입안되었고 주시자가 10월 11일 서명함으로서 동일 즉시 시행 발효되었다. 이 법은 2013년 1월 1일 까지 유효하다.
부동산법, 상법 전문 김수진 변호사
<호프 법률 그룹>
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