우리가 융자를 받을 때 만들어진 융자 계약서(노트)를 대부분의 렌더들은 투자자들에게 팔아넘긴다. 그래야 자금이 돌아 영업을 계속할 수 있다. 그런데 이 개별 노트들을 종류별로 큰 묶음으로 만들어야 돈 많은 기관투자자들에게 팔기 쉬운데 이렇게 묶음으로 만드는 일을 증권화라고 한다. 그 바탕이 되는 것이 모기지이므로 이를 모기지 증권(MBS, Mortgage Backed Securities)이라 하고 이런 일은 투자은행들이 주로 한다.

그런데 미국 경제에서 주택시장이 차지하는 부분이 너무 크고 국민들에게 주택을 안정적으로 보급해 줄 필요성이 있어 정부에서 지원하는 투자은행 역할을 할 수 있는 기관들을 연방정부가 오래 전에 세웠는데 이들이 패니매 프레디맥, 지니매 등이다.

서브프라임 사태 이전까지는 이들 국책 모기지 기관들과 민간 투자은행들이 활발하게 렌더들로부터 모기지 노트를 사들여 MBS로 만들어 보험회사, 연기금, 외국정부, 은행 등 기관투자자들에게 팔아넘김으로써 주택시장은 활성화 될 수 있었다.

그런데 서브프라임 사태 이후 대표적인 투자은행인 리먼 브라더스가 망하면서 모기지 2차 시장에서 민간 투자은행들의 영업과 기관투자자들의 MBS에 대한 투자가 거의 사라지는 현상이 발생되었다. 또한 이미 거래소에 상장되어 사기업화 되었던 국책 모기지회사들 자체도 재정악화로 망하게 되어 정부가 전격 인수하게 된다.

모기지 2차 시장의 소멸은 부동산 시장의 붕괴를 의미하므로 정부는 이를 방치할 수가 없었다. 결국 미국의 중앙은행인 연준이 나서서 MBS를 구입할 수밖에 없었다. 2009년 1월 이후 연준은 지금까지 3개 국책기관으로부터 발행되는 대부분의 MBS를 흡수해 왔다. 이 덕택에 모기지 금리는 지난해 이후 사상 최저를 기록하면서 그나마 주택시장의 추가 붕괴를 막을 수가 있었다. 그런데 이러한 연준의 MBS 구매 프로그램이 오는 3월 말로 1조2,500억달러를 채워 끝이 나게 되는데 이에 따른 향후 모기지 금리 향방에 대하여 논란이 많다.

많은 전문가들은 모기지 금리가 완만히 상승은 하겠지만 급격한 폭등은 없을 것으로 보는 것 같다. 연준의 공격적 구입 프로그램은 종결되지만 민간 대형 금융기관들의 유동성이 풍부하므로 이들이 연준을 대체할 것으로 예상하고 있다.

그들에게 MBS는 항상 좋은 투자대상이다. 왜냐하면 국책기관 발행 MBS는 거의 정부 보증이나 마찬가지인데 수익률은 연방 채권보다 높기 때문이다. 신규 MBS의 공급(주택융자 수요)은 줄어들 것으로 예상되며, 연준은 보유 증권을 당분간 매각하지 않을 것으로 발표도 했다.

또한 모기지 금리는 미국과 세계 경기의 변동과도 직결되어 있는데 유럽 국가들과 일본 등의 국가 부채문제로 세계 경제는 다시 침체되어 더블딥에 대한 우려가 많다. 그리하여 각국의 유동성 회수를 위한 출구 전략은 늦춰지며 이에 따라 모기지 금리도 30년 고정기준으로 높아야 5.375~5.5%선에서 멈출 것으로 기대하는 전문가들이 많다. 반면 세계 경제와는 별도로 미국 경기는 이미 돌아섰고 계속 나아질 것으로 예상하는 사람들은 모기지 금리가 연말까지 6%대 이상으로 오를 것으로 전망하기도 한다.

한 가지 분명한 것은 경기관련 지표들이 좀 더 확실한 호전의 징표를 보일 경우에는 눈 깜작할 사이에 금리가 0.5~0.625%씩 올라간다는 사실이다. 작년 연말이 좋은 예이다. 4월 말이면 첫 주택구입자 세금혜택도 끝난다. 모기지 이자율 자체가 주택구입의 절대적 요인은 아니지만 여러 정황을 고려 할 때 어차피 구입 계획이라면 서두르는 편이 나을 것 같다.
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스티브 양 / 웰스파고 론오피서