서브프라임 사태 이후 지속적으로 강화만 되던 주택융자 심사기준들이 최근 다소 완화되는 모습을 보이면서 관심을 끌고 있다. 그런데 이러한 심사기준의 완화는 최근 주택거래의 많은 부분이 숏세일과 은행차압 물건으로 이루어진다는 특성에서 기인하기도 하지만 더 나아가 부동산 가격이 바닥을 쳤다거나 민간 2차 시장에서 모기지 채권 수요가 늘었다는 것을 반영하기도 해서 더욱 관심을 갖게 한다.

가장 눈에 띄는 심사기준 완화는 일반융자에서 5% 다운페이먼트 융자가 가능해졌다는 것이다. 기존의 최소 다운페이먼트 기준은 10%였다. 지난 2월22일부터 캘리포니아와 애리조나 전역에서 전격적으로 실시된 5% 다운페이먼트 융자는 PMI (Private Mortgage Insurance) 회사들이 이를 받아들임으로써 가능해졌다. 물론 다운페이먼트가 20% 이하이므로 매월 PMI 보험료를 지불해야 한다.

정부보증 융자인 FHA 융자가 최소 3.5% 다운으로 가능하지만 1.75%(현재 기준, 향후 2.25%로 인상 예정)의 초기보증 비용을 지불하는데 반하여, 일반융자 5% 다운은 초기보증 비용 부담이 없는 장점이 있다.

물론 FHA 융자는 느슨한 부채 비율과 낮은 신용점수로도 가능하다는 큰 장점을 갖고 있다. 5% 다운의 최대 융자규모는 41만7,000달러까지이고 최소 신용점수는 일반 주택은 720점, 콘도는 740점이다. 한때는 100만달러가 넘는 금액도 0% 다운으로 그것도 스테이티드 인컴(stated income)으로도 가능했기에 이런 완화를 별 것이 아닌 것으로 간주할 수 있겠지만 지난 2~3년 동안 나날이 강화만 되던 융자심사 기준 추세의 전환으로도 볼 수 있는 중요한 변화라고 생각한다.

다음으로 현금인출 재융자에 대한 심사기준의 변화이다. 예전에는 집을 사고 현금인출 재융자를 하려면 6개월 이상을 기다려야 했다. 하지만 이제는 현찰로 집을 산 다음 날이라도 바로 현금인출 재융자 신청이 가능하게 되었다. 이는 부동산 투자자들이 헐값 세일로 나온 물건들을 거래의 편이를 위해 현찰로 사는 경향이 늘어나면서 나온 조치다. 현금인출 재융자는 거주형태, 융자금액 등에 따라 다르지만 집값의 80%까지도 가능하다.

다음으로 플립(flip)거래에 관한 심사기준의 변화이다. 예전에는 플립거래에 대한 융자를 받기가 까다로웠으나 요즘은 대부분 은행이 쉽게 승인을 해주는 편이다. 플립거래란 주택을 구입한지 1년(FHA 융자는 3개월) 이내에 구입한 가격보다 월등히 높은 가격으로 되파는 거래를 말한다.

이 플립거래에서 주의할 점은 거래가 반드시 공개시장(MLS 등)을 통해서 이루어져야 하며, 매도, 매수자를 대표하는 에이전트가 달라야 하고, 반드시 arms length 거래이어야 한다는 것이다. Arms length 거래란 매도자, 매수자, 에이전트, 에스크로, 융자 에이전트 등 거래와 관련된 모든 사람들이 친인척이나 이해관계에 얽힌 사람이 되어서는 안 된다는 것이다.

또한 최근 리노베이션 융자의 활성화를 들 수 있다. 리노베이션 융자는 파손된 주택이나 개·보수를 요하는 주택에 대하여 이를 수리하지 않은 채 구입이 가능하도록 해주는 융자를 말한다. 에스크로 종결 후 3~6개월 내에 정해진 절차에 따라 수리를 완료하면 된다.

마지막으로 최근 넌컨포밍(속칭 점보) 융자의 이자율의 하락을 들 수 있다. 이는 패니매, 프레디맥을 제외한 민간 2차 시장에서 모기지 채권 수요의 증가를 의미하는 것으로 반가운 일이 아닐 수 없다. (714)808-2491


스티브 양 / 웰스파고 론오피서