경기후퇴와 실업의 증가로 많은 사람들이 집 페이먼트를 하지 못해 보금자리를 떠나는 경우가 많다. 심지어는 페이먼트를 할 능력이 있음에도 불구하고 집값이 너무 빠져 의도적으로 연체를 하고 결국에는 스스로 집을 버리고 떠나기도 한다.

페이먼트를 하지 못해 자신의 집을 포기하는 방법으로 숏세일과 차압이 대표적으로 거론된다. 그런데 이 두 가지 중 어떠한 방법이 더 유리한지에 대하여 의견이 분분하다. 숏세일과 차압이 끝난 후 세금문제, 손실에 대한 은행의 소송문제, 소요기간 페이먼트 없이 머무는 데서 오는 금전적 이득 등 여러 가지 사항을 고려해야겠지만 이 글에서는 숏세일과 차압이 크레딧에 미치는 영향에 대해서만 알아보자.

먼저 두 가지가 크레딧에 기록되는 방법을 보면 숏세일은 보통 ‘settled as agreed’‘account settled’‘settlement in full’ ‘account legally paid less than full balance’ 등으로 기록된다고 한다. ‘Short Sale’이란 용어 자체는 크레딧 보고서에 기록되지 않는 것으로 알려져 있지만 이는 전적으로 렌더가 어떻게, 어떤 용어를 써서 신용기관에 통보하느냐에 달려 있다고 볼 수 있다. 만약 렌더가 ‘short sale’이라고 통보하면 그렇게 기록된다. 차압의 경우는 당연히 ‘foreclosure’란 용어로 기록된다. 두 경우 모두 보통 페이먼트 연체기록이 같이 올라가기 때문에 신용점수는 100에서 300까지도 내려갈 수 있다. 숏세일이나 차압 후 신용점수 회복기간은 본인이 어떻게 하느냐에 달려 있으며 이것만 가지고 어떤 선택이 낫다고 말하기 힘들다. 많은 사람들이 가장 궁금해 하는 것이 두 가지 경우 얼마 후에 주택융자를 받을 수 있느냐 이다.

우선 차압이나 숏세일 후에는 일체의 나쁜 신용기록 즉 연체나 컬렉션 등의 기록이 없어야 할 뿐만 아니라 꾸준히 신용점수를 일정 수준 이상 끌어올리는 것이 전제되어야 한다. FHA 융자의 경우는 숏세일이든 차압이든 똑같이 3년이 지나야 주택융자가 가능하다. 차압이나 숏세일이 불가피한 상황에서 발생한 경우에는 예외를 인정할 수 있다고 되어 있으나 구체적인 연수를 기록하진 않고 있다. 불가피한 상황이란 자연재해, 사고, 치명적 질병 등으로 수입이 줄어든 경우를 말한다.

일반융자인 conventional 융자의 경우는 두 경우로 나눠서 판단하는데, 먼저 숏세일이나 차압이 피치못할 사정에 의해서 행해졌는지 혹은 자신의 재정적 관리 잘못에 의해 이루어졌는지에 따라 달라진다. 숏세일은 불가피한 상황에서는 2년, 재정적 관리 잘못의 경우는 4년이 지나야 주택융자를 받을 수 있다.

반면에 차압의 경우는 불가피한 상황에서는 3년, 자신의 재정적 관리 잘못일 경우 5년이 지나야 된다. 불가피한 상황의 경우에는 반드시 관련서류를 제출하여 입증해야 한다. 그리고 재정적 관리 잘못에 의한 차압의 경우에는 7년 동안 세컨 홈(별장)이나 투자용 주택의 융자는 불가능하며 현금인출 재융자도 되지 않는 등 다운페이먼트와 신용점수 등에 대한 심사기준이 더욱 까다로워진다. 많은 사람들이 숏세일 후 2년이 지나면 주택융자를 받는데 문제없다고 생각하는데 세상엔 수많은 렌더가 있으므로 가능할 수 있을지 모르겠다. 그러나 보통은 4년이 지나고 그동안 크레딧이 완전히 회복되어야 주택구입 융자를 받을 수 있다.

결국 차압과 숏세일 중 크레딧에 미치는 영향만을 놓고 보았을 때 숏세일이 여러 면에서 다소 유리한 것으로 판단된다. 하지만 이외에도 세금문제, 추후에 있을 수 있는 은행에 의한 소송문제 등에 대해서 반드시 관련 전문가와 상담을 한 후 결정하길 권한다.
(714)808-2491


스티브 양 / 웰스파고 론오피서