사업을 하는데 있어서 임대계약은 가장 중요한 것들 중의 하나이다. 장소가 없이 하는 사업은 거의 없기 때문이다. 그렇다고 해서 기간이 무조건 길다고 해서 좋은 것만은 아니다. 임대계약이라는 것은 일정한 장소에서 사업을 할 수 있는 권리를 가짐과 동시에 상응하는 임대료를 지불해야만 하는 의무가 주어지기 때문이다.

사업이 잘 될 때는 임대계약 기간이 길어야 안정적이고 많은 권리금을 받고 사업체를 팔 수도 있다. 하지만 사업이 잘 되지 않거나 적자로 운영될 때는 기간이 짧아야 피해를 줄일 수 있을 것이다. 그렇지만 역시 임대기간이 짧다보면 사업이 잘될 때 장소를 옮겨야 되는 위험부담을 가질 수밖에 없다.

옵션기간을 가지는 것은 사업자에게 이런 문제를 해결해 주는 방법이다. 옵션이란 세입자가 처음에 주어진 임대기간이 끝난 다음 계속 같은 장소에 남아 있기를 원하면 계속 주어진 옵션기간에 추가로 임대기간을 연장시킬 수 있도록 선택하는 것이다. 결국 사업이 잘 되고 계속 남아 있는 것이 득이 되면 옵션을 행사하면 되는 것이고 사업이 잘 되지 않으면 옵션을 행사하지 않으면 되는 것이다.

어떤 임대계약의 옵션조항을 보면 옵션은 원 계약자만이 행사할 수 있다고 되어 있는 경우도 있으니 조심할 필요가 있다. 처음의 임대계약자만이 옵션을 행사할 수 있다고 되어 있으면 사업체를 다른 사람에게 팔아야 할 경우 사업체와 임대계약을 이어 받은 사람은 옵션을 행사할 수 없으니 조심해야 한다.

또한 옵션기간의 임대료가 정해져 있지 않은 경우도 있고 시장가격으로 한다는 경우도 있는데, 세입자인 사업자의 입장에서는 옵션기간의 임대료가 미리 정해져 있는 것이 유리하다. 왜냐하면 옵션기간에 계속 그 장소에서 사업을 할 것인가 말 것인가의 선택은 세입자에게 있기 때문이다.

사업자 입장에서는 옵션이 있는 것이 항상 중요하다. 하지만 임대계약 내 옵션조항의 내용이 바람직하지 않으면 변경을 요구하여 유리하게 만들어 놓는 것이 좋을 것이다.

또한 옵션기간은 자동으로 주어지는 것이 아니고 세입자가 임대계약에서 주어진 기간에 주어진 방식으로 행사를 해야만 된다. 그렇지 않으면 옵션을 행사할 수 있는 권리는 없어진다는 것을 명심하고 기간과 방법을 주지하고 있어야 한다. 우편으로 행사하는 경우라면 반드시 옵션행사를 한다는 편지의 사본과 보냈다는 영수증을 보관하는 것이 필요하다.

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구경완 / 변호사