MI는 주택 자체를 커버하기 위해 필요한 주택보험(hazard insurance)과는 전혀 다른 별개의 보험으로, 주택융자를 내준 은행이 20% 미만의 다운페이먼트를 하는 경우에 융자금 자체를 보호받기 위해 가입시키는 일종의 강제보험이다.

이러한 모기지 보험의 기간은 1년 단위로 매년 갱신되며 보험료 산정은 주택가 대비 융자금의 비율인 LTV(Loan to Value)의 기준 수치에 따라 달라져서 다운페이먼트가 적을수록 높아진다. 또한 변동과 고정 등의 융자 프로그램에 따라서도 달라지고 변동의 경우가 고정인 경우보다 높은 보험료를 지불하게 되며 1년 보험료는 2009년 기준으로 융자금의 1% 안팎으로 보면 적당하다.

예를 들어 PMI가 강제 적용되는 융자 신청자의 융자금이 35만달러인 경우 평균 3,000달러 안팎을 1년 모기지 보험료로 지불해야 하므로 매월 융자 페이먼트와 함께 250달러 정도를 추가로 지불하게 된다. 모기지 보험의 해제는 주택의 값어치가 보험을 해제할 수 있을 만큼의 폭으로 올라서 LTV가 70~75%일 때 가능하며, 이러한 경우라도 기존의 은행을 교체하는 재융자가 아닐 경우 1년 동안은 해제가 불가능하다.

그래서 예전엔 PMI를 피하기 위해서 ‘피기백’(Piggy Back)이라는 융자 프로그램을 활용하여 1차 융자를 80%의 LTV로 맞추고 2차 융자를 동시에 받는 방법이 있었고 또 다른 방법으로 고정 프로그램에서는 이자율을 높이고 변동 프로그램에서는 마진을 높여서 보험을 면제받을 수 있었다.

그러나 이제는 이러한 방식의 융자가 일부 형식적으로는 존재하고 있으나 실제로는 무용지물이라 할 만큼 기능이 마비된 상황이다. 이로 인해서 20% 미만의 다운페이를 할 경우엔 거의 모두 MI가 적용될 수밖에 없도록 변화된 게 현실이다.

이뿐만 아니라 더욱 큰 변화는 크레딧 점수가 720점 이하일 경우엔 MI 자체를 승인받을 수 없는 기준으로 바뀌었고 SFR(Single Family Residence)이 아닌 콘도 등의 프라퍼티는 LTV의 기준마저도 최소 85% 이내로 조정됐다. 게다가 이자만 내는 페이먼트 방식을 택할 경우엔 LTV의 최소 기준이 80%로 적용되기 때문에 실제로는 완전히 없어진 것이나 다름없다.

FHA 융자는 아직 MI에 대한 가이드가 극단적으로 바뀌진 않았으나 부동산 시장과 MI 컴퍼니들의 현실적인 상황을 감안할 때, 결국은 FHA 융자도 크레딧과 LTV 그리고 프라퍼티 형태에 따른 변화를 가까운 미래에 적용할 것으로 보인다.

결국 앞으로는 어쩔 수 없이 다운페이를 많이 해야만 과다한 부대비용의 지출을 막을 수 있고 MI의 승인 거부로 인한 융자 실격의 문제도 피할 수 있게 될 것이다.
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제이 명 / 론팩 모기지 대표