마침내 지난주부터 주택시장 안정을 위한 재융자 정책(Home Affordable Refinance Plan, HARP)이 각 은행차원에서 일제히 실행에 들어가면서 재융자 신청을 받기 시작했다. 지난 2월 오바마 행정부가 발표한 주택시장 안정화 대책(Making Home Affordable Plan)의 일환으로 집값이 빠져서 재융자를 하지 못하는 사람들에게 집값의 105%까지 재융자를 해줌으로써 현재의 낮은 이자율의 혜택을 볼 수 있게 해주자는 것이 이 정책의 취지이다.
이 계획이 실행에 옮겨지면서 당초에 발표되었던 심사기준과 다른 점이 많아 이점을 기준으로 살펴보자.

우선 당초에는 반드시 주인이 살고 있는 1~4유닛 주택으로 국한하였으나 실행에서는 별장용이나 투자용 주택도 가능한 것으로 발표되었다. 현재 융자가 패니매나 프레디맥의 소유나 보증된 융자이어야 한다는 점은 변화가 없다. 본인의 현재 융자가 이 두 기관 보유인지 아닌지는 웹사이트를 통해서 알아보거나 은행 융자 담당자에게 문의하면 바로 알 수 있다.

융자 받을 당시 융자금액이 41만7,000달러 이하였을 경우에는 이 두 기관 보유 혹은 보증 융자일 가능성이 아주 높다. 또한 모기지 페이먼트와 관련 프레디맥 보유는 지난 1년 동안 한 달도 늦은 적이 없어야 하나 패니매 보유는 한 달 늦은 것도 가능한 것으로 발표되었다. 현재 1차, 2차 융자가 있는 경우에는 1차 융자기준으로 집값 대비 105%까지 재융자를 해준다. 다만 2차 렌더가 subordination 승인을 해줘야 한다.

PMI와 관련하여서는 지금 당장은 PMI가 없는 융자만 가능한 것으로 발표되었다. 재융자를 하면서 LTV(집값 대비 융자규모)가 80%가 넘어도 PMI를 내지 않아도 되는 것이 이 정책의 가장 큰 장점 가운데 하나이다. 현재 PMI가 있는 융자의 재융자는 추후에 시행 시기가 발표될 것으로 예측된다. 현금 인출 재융자는 허용되지 않으며, 재융자 때 비용은 일반 재융자와 비슷하게 발생되는데 이 비용을 융자 원금에 올려서 재융자를 받을 수 있다.

이자율은 일반 재융자와 비슷한 수준에서 형성되나 LTV가 높을 경우 이자율이 약간 올라갈 수 있다.

이 정책의 가장 획기적인 점은 크레딧 점수와 수입 증명 서류 관련 내용이다. 우선 최소 크레딧 점수 기준이 없다. 즉 크레딧 점수가 아무리 낮아도 융자가 가능하다는 것이다. 단 차압이나 파산기록은 기존 심사기준에 따라 적용된다. 수입과 잔고증명 관련서류 형태는 대부분이 Stated Income Stated Asset (SISA)으로 진행된다. 즉 택스보고서, W-2, 급여명세서, 은행잔고 증명서 없이 융자가 가능하다는 것이다. 패니매 일부 융자에 있어서는 1년 치 세금보고서나 한 달치 급여명세서를 요구하기는 하나 수입대비 페이먼트 비융(DTI) 기준이 없기 때문에 수입규모가 다소 낮더라도 승인이 날 가능성이 높다.

최근 모든 융자가 풀닥으로 진행되면서 심사기준도 무척 까다롭게 바뀐 점을 감안하면 이 정책은 엄청난 혜택이고 절호의 재융자 기회임에 분명하다. 따라서 그동안 집값이 하락하여 재융자를 하지 못했거나 재융자가 가능하더라도 PMI가 부담스러워 하지 못했던 사람들은 하루라도 빨리 은행의 융자 전문가에게 재융자 가능성 여부를 문의하여 이 절호의 기회를 놓치지 말고 낮은 이자율의 혜택을 받기를 바란다.

현재 주택융자 계좌를 갖고 있는 여부에 상관없이 주택융자를 취급하는 아무 은행을 통해서나 재융자를 신청할 수 있다. 이 정책은 내년 6월10일까지만 시행된다.

스티브 양
<웰스파고 론오피서>

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