소매업소의 경우 장소가 비즈니스의 성공에 중요한 역할을 한다.

목이 좋아야 비즈니스가 잘 된다는 말이 있다. 비슷한 음식을 파는 음식점도 위치에 따라서 매상이 상당히 차이가 날 수 있다. 손님의 발길이 잦고 주차하기에 편리한 위치는 비즈니스가 잘 되게 마련이다.

이와 같이 중요한 장소에 비즈니스 운영자들은 많은 돈을 들여 실내장식을 하고 투자를 한다.

그런데 수십만달러를 들여서 한 투자가 건물주의 리스 연장 거부로 무용지물이 되는 경우가 있다. 한인타운의 대형 음식점의 하나인 모 음식점은 10년 리스가 끝나고 다시 리스를 갱신하고자 하니 건물주가 100만달러라는 소위 키 머니를 요구하여 너무나 심한 고민에 빠진 적이 있다.

키 머니란 리스(연장)를 위하여 건물주가 임대자에게 리스기간 전에 보너스 머니를 원하는 것을 의미한다. 2002년 1월1일 가주 민법에 키 머니에 관한 규정을 정하기 전까지 키 머니는 음성적 관행으로 여겨져 왔다.

많은 다운타운의 옷 생산업자들이 건물주로부터 수십만달러 이상의 키 머니를 요구 받았었다. 테넌트는 장소가 중요하기 때문에 울며 겨자 먹기로 키 머니를 건네주었었다. 이에 대항하여 테넌트들이 시위를 했던 기억도 난다.

가주 민법(Civil Code) 1950.8조에 따르면 건물주는 계약서에 없는 한 키 머니 또는 리스 관련 변호사 비용을 청구할 수 없다. 이를 어기는 경우 테넌트는 실제 피해액의 3배의 벌금, 실제 피해금액, 변호사비 등을 청구할 수 있다.

리스 갱신 때 렌트를 올리거나 또는 선금을 받는 것은 괜찮다. 또한 건물주는 테넌트의 크레딧 조사비용 등 리스 갱신에 소요되는 부대비용을 청구할 수 있다.

또한 빌딩의 운영경비(소위 CAM)의 인상분을 충당하기 위하여 건물주가 운영경비의 인상을 요구하는 것은 불법이 아니다.

키 머니에 관련된 소송 케이스 하나를 소개한다(Ed-america, Inc. V. Superior Court of LA County). 이 케이스는 L이라는 건물주와 T라는 테넌트 사이의 소송이다.

T는 식당을 운영하고 있었고 2002년에 비즈니스를 팔기 위하여 리스 갱신 또는 연장을 L에게 요구하였다. L은 100만달러를 주지 않으면 리스 갱신을 안 해주겠다고 하였다.

T는 이미 식당에 30만달러 이상을 투자한 상태였다. T는 키 머니 요구가 불법이라고 300만달러 이상의 배상을 요구하는 소송을 제기하였다. 원래는 T가 이기는 소송이었지만 L이 승소하였다.

그 이유는 다음과 같다. 법정은 L의 책임이 되기 위해서는 테넌트가 다음을 주장하여야 한다고 했다. 리스 갱신의 조건으로 키 머니를 요구했고 새로운 리스 계약서에 키 머니 조항이 없다는 것을 증명하여야 한다.

단순히 키 머니를 요구하는 행위는 불법이 아니다. 키 머니를 요구하였고 또한 키 머니에 관한 규정이 새 리스계약에 없을 경우 건물주는 책임이 있다.

법제정의 취지는 음성적 키 머니 거래를 없애자는 것이지 키 머니 자체를 불법으로 하는 것은 아니다.

김윤한
<변호사>

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