서브프라임 사태에서 촉발된 신용위기는 집값하락, 경기후퇴, 또 다른 금융위기의 악순환으로 전개되고 있다. 금융기관들이 정부지원을 받음에도 불구하고 대출기준을 더 강화하며 몸을 사리다보니 일반인들이 융자받기가 점점 더 어려워지고 있다.

요즘은 실제로 문의전화의 70~80%가 융자 자격요건을 충족시키지 못하고 있는 실정이다. 집을 살 계획이었던 사람이 융자승인을 못 받으면 집을 사지 않으면 그만이지만, 집을 보유하고 있는 사람들이 자격요건이 되지 않아 재융자를 받지 못할 경우에는 더 큰 어려움을 겪는 경우가 많다. 특히 집값이 융자원금이하로 내려갔거나, 불경기로 실직을 하거나 사업이 어려워져 수입이 감소했거나, 변동융자 상품을 보유한 경우 월 페이먼트가 올라갈 상황에 처한 사람들은 자칫 가족의 보금자리를 잃어버릴 수도 있기 때문이다.

이렇게 재융자의 자격요건이 되지 않는 사람들이 집을 지킬 수 있는 최후의 방법으로 융자조정(loan modification)과 융자소송(loan litigation)이 최근 들어 많이 거론되고 있다.

융자조정은 실직, 감봉, 수입 감소, 질병이나 사고로 인한 입원, 가족의 사망, 변동모기지 이자율 상승 등의 원인으로 모기지 페이먼을 하기 어려워 차압이나 파산의 위기에 처한 사람들을 대상으로 기존 모기지의 이자율, 페이먼트, 융자기간 등의 조건을 그들이 감당할 수 있는 페이먼트 범위 내로 조정하여 주는 것을 말한다.

융자조정의 핵심은 집주인이 차압이나 파산에 이를 경우 은행은 더 큰 손실을 입게 되므로 이를 피하기 위하여 기존융자의 조건변경을 승인해 주는 것이므로 집 주인 입장에서는 최대한의 노력으로 최근의 중요한 재정적 상황악화를 설명함과 동시에 모기지 페이먼트를 하기 위해서 최선의 노력을 다했다는 증거, 그리고 무엇보다도 융자조정에 따른 새로운 페이먼트를 낼 수 있는 능력을 동시에 보여 줘야 한다.

특히 융자조정은 오바마 행정부가 2월18일 발표한 주택소유주 안정화 대책의 많은 부분을 차지하고 있어 향후 이 대책이 실행에 들어갈 경우 많은 사람이 혜택을 볼 수 있을 것으로 기대된다. 이에 비하여 융자소송이란, 융자를 받을 당시 은행이 관련법을 어긴 것을 발견하여 변호사를 통하여 융자은행을 상대로 소송을 제기하는 것을 말한다. Truth In Lending Act(TILA), Real Estate Settlement Procedures Act(RESPA), Home Ownership Equity Protection Act(HOEPA) 등 융자 관련 법률과 법규를 어겼다고 판단되어 소송을 제기하면 집주인은 차압절차로부터 소송기간 보호 받을 수 있다.

융자소송은 변호사가 융자받을 당시의 각종 서류를 검토하는 것을 시작으로 합의나 판결에 이르기까지 보통 1년에서 1년6개월 정도 기간이 소요 된다.

이 기간 융자계좌의 모든 활동이 동결되며 이 기간 납부하지 못한 월 페이먼트에 대하여 은행이 크레딧 기관에 집주인에게 불리한 보고를 하지 못하도록 Fair Credit Reporting Act는 규정하고 있다고 한다. 대부분의 융자상품을 대상으로 하나 특히 변동, 이자만 내는 상품, 미니멈만 내는 옵션변동, 그리고 재융자를 한 경우 등은 대체적으로 법을 어긴 경우가 많을 수 있다.

융자소송은 많은 경우 집값의 90% 선에서 원금삭감을 이루어 내며 은행과 합의에 이르는 경우가 많다고 한다. 모두가 어려운 시기에 각자의 입장에 맞는 방법을 찾아 끝까지 최선을 다함으로써 소중한 보금자리를 지킬 수 있기를 바랄뿐이다.

스티브 양
<웰스파고 론오피서>

(714)808-2491