리스는 건물주(landlord)와 입주자(tenant)간의 계약으로써 입주자는 리스조건을 준수하고 렌트지급을 약속하는 것이고 건물주는 입주자에게 장소와 서비스를 제공하기로 약속하는 것이다.

위와 같은 계약은 일단 사인하면 양측의 합의 없이는 고칠 수 없으며 법적으로 계약조건을 준수해야 한다. 하지만 건물주와 입주자 양쪽이 합의를 하게 되면 렌트조건 또는 렌트를 조정할 수 있다.

상업용 소매 또는 도매업소의 경우 장소가 중요하기 때문에 대개 건물주의 신경을 건드리는 것을 꺼리는 경향이 있다. 어떤 건의를 했다가 미움을 사서 다음번 리스연장을 안해 주기도 하기 때문이다. 그러나 요즈음 같은 불경기에는 건물주도 비즈니스가 어렵다는 것을 잘 알고 있다. 따라서 비즈니스가 힘든 경우 용기를 내어 건물주에게 렌트 감면을 요청해 볼 수가 있다.

입주자의 입장에서 감면요청 절차를 보기로 한다.

우선 렌트 감면의 필요성을 정당화 해야 한다. 일반적인 불경기라 하더라도 잘 되는 비즈니스도 있다. 따라서 내가 하는 비즈니스가 경기의 영향을 받아 매상이 떨어지고 이익이 줄어 렌트 내기가 힘든 것을 설득해야 한다. 건물주가 원하는 경우 월별 매상액 감소표, 또는 월별 손익 계산서 등을 공인회계사를 통해 작성하여 제시한다.

다음으로는 정말 원하는 감면금액보다 더 큰 금액을 제시해야 한다. 렌트 감면은 협상의 과정이다. 따라서 내가 제시한 감면액이 깎일 확률이 많다. 예를 들어 현재 렌트가 1만달러이고 감면 목표액이 2,000달러인 경우 건물주에게 우선 3,000달러를 줄여달라고 해야할 것이다. 그래야만 협상과정을 통하여 2,000달러 감면이 가능할 것이다. 렌트 감면을 요구할 때 최악의 경우 내가 나갈 경우 다른 입주자가 들어올 만한 장소인가 계산해야 한다. 내가 나가더라도 다른 입주자가 다시 들어올 처지가 아닌 경우 더욱 강력하게 감면 요구를 할 수 있다. 반대로 본인의 비즈니스 장소가 인기가 많은 경우 조심스럽게 감면요청을 해야할 것이다.

렌트 감면요청은 되도록 자주해야 한다. 한번 이야기하고 반응이 없는 경우 포기하기보다는 계속 건의를 해야 한다. 경우에 따라 렌트를 1달치 안 내면서 협상을 하는 것이 효과적일 수도 있다. 건물주는 렌트를 못 받게 되면 비즈니스가 힘들다는 생각을 일단 하게 된다.

렌트 감면요청은 매상이 감소했기에 하는 것이다. 따라서 건물주에게 계약된 렌트보다는 매상에 일정 퍼센트를 곱하여 렌트를 내는 방법을 제시할 수 있다. 예를 들어 현재의 고정 렌트가 1만달러인 경우 매상이 30만달러이면 3% 정도 렌트를 내겠다고 오퍼할 수 있다. 이 경우 렌트는 1만달러가 아닌 9,000달러가 된다. 따라서 매상이 25만달러가 되면 렌트는 7,500달러가 된다.

또한 리스 갱신이 얼마 남지 않은 경우 건물주와 협의하여 현 리스를 조기에 끝내고(terminate) 감면된 렌트로 새 리스를 받는 방법이 있다. 렌트 감면이 정말로 힘든 경우 스페이스 일부를 서브리스 주는 것을 건물주에게 요청할 수 있다. 그것도 힘든 경우 리스를 다른 사람에게 assign할 수도 있다.

리스 buyout도 고려할 수 있다. 리스기간이 3년 남고 이 기간 렌트가 3만6,000달러인 경우 1만달러나 5,000달러를 주고 리스를 terminate하도록 건물주와 협상할 수도 있다. 렌트 감면이 전혀 안되는데 비즈니스가 힘든 경우, 지금 감면된 렌트를 내고 감면된 금액을 2년 또는 1년 후 한꺼번에 내겠다고 할 수 있다. 또는 지금은 감면된 렌트를 1년간 내고 증가된 렌트를 나중에 1년간 낸다고 할 수 있다. 예를 들어 지금 렌트가 1만달러인 경우 앞으로 1년간 8,000달러를 내고 그 다음 1년간은 1만2,000달러를 내겠다고 할 수 있다.

한편 건물주의 입장에서는 다음 사항을 주의해야 한다.

우선 렌트 감면을 문서화하여 계약서로 작성하는 것이 좋다. 그리고 렌트가 감면되는 기간이 언제부터 언제까지인지 명시해야 한다. 물론 감면된 금액도 정확히 명시를 하되 다른 경비(공동구역 유지비, 재산세 등)는 감면이 되지 않음을 명시하는 것이 좋다.

김윤한
<변호사>

(213)389-1900