지난 회에 이어 주택구입자들이 융자를 무사히 받기 위하여 미리미리 준비해야 할 사항들에 대하여 계속 살펴보자. 주택구입을 생각하는 순간 제일 먼저 믿을 만한 은행에 의뢰하여 본인의 신용상태를 점검해 볼 것을 지난주에 강조하였다. 잘못된 내용이 올라 있으면 수정할 시간을 확보할 수 있기 때문이다. 점수가 낮은 사람들이 당장 받을 수 있는 융자는 FHA 융자라는 것도 언급하였다.

융자를 해주는 은행이 신청인의 신용상태와 더불어 가장 중요시하는 것은 말할 필요도 없이 수입 정도(income)이다. 과거에는 수입증명이 없어도 융자를 받기에 큰 문제가 없었으나 최근에는 대부분의 은행들이 지난 2년 동안 충분한 수입 보고를 하였는지를 보기를 원한다.

이를 주택융자에서는 소위 풀닥(full doc)이라고 부른다. 이미 대부분의 은행에서는 점보론 뿐만 아니라 41만7,000달러 이하의 융자금액에 해당하는 컨포밍 융자에서도 수입증명 요구가 늘고 있는 추세이다. 다운페이먼트가 아무리 많다고 해도 융자금액이 41만7,000달러가 넘는 한 은행은 2년간 세금보고서를 요구한다고 보면 된다.

그러면 어느 정도의 수입이 융자를 받기에 충분한 수입인가? 예를 들어 50만달러의 주택을 20% 다운하고 40만달러를 30년 고정 6%에 융자를 할 경우에 다른 월페이먼트가 아무 것도 없다고 가정할 때 월 6,700달러, 연 8만달러의 수입기록이 있어야 융자 심사기준을 통과할 수 있다. 만약 여기에 자동차 페이먼트가 있다면 그 페이먼트의 두배 반에 해당하는 수입이 더 필요하다고 보면 된다. 즉 월 500달러의 자동차 페이먼트가 있다면 약 1,200달러의 월 수입이 더 필요하다. 따라서 주택융자를 계획하고 있는 사람이 자동차를 먼저 구입하는 것은 가능한 한 피하는 것이 좋다.

은행이 보는 수입이란 어떤 것을 포함하는가? 주 수입원으로서 월급뿐만 아니라 오버타임, 커미션 수입, 이자 및 배당 수입, annuity 배당금, alimony, 임대 수입, 로열티 수입, social security 등의 수입도 부수입원으로서 인정을 해준다. 하지만 근본적으로 은행은 과거뿐만 아니라 향후에도 2년 이상 안정적이고 지속적으로 발생되는 수입인지를 파악하여 인정 여부를 결정한다고 보면 된다.

이렇게 주택융자에 있어서 수입 서류증명이 대세인 가운데 아직도 이를 면제 받으면서 융자를 받을 수 있는 길이 있기는 하다. 우선 융자금액 기준 41만7,000달러까지는 크레딧이 720점 이상일 경우 10% 다운으로 수입증명 없이 융자가 가능하다. 그리고 크레딧이 700점 이상일 경우에는 20% 다운으로 역시 수입증명을 면제 받으면서 융자가 가능하다. 이는 주택의 용도(주거주용, 별장용, 투자용)나 융자의 목적(구입용, 재융자)에 상관없이 가능하다.

또한 융자금액이 41만7,000달러가 넘어설 경우라도 25% 다운을 전제로 융자를 1차(41만7,000달러), 2차(나머지)로 나누어 수입증명을 면제 받으면서 융자를 받을 수도 있다. 하지만 끝 모르게 지속되는 전 세계 금융위기로 융자 은행들이 언제 어떻게 가이드라인을 강화할지 모르는 게 요즘의 현실이다.

따라서 주택구입 예정자는 집을 보러 다니기 전에 가능한 한 빨리 주택융자 담당자를 접촉하여 본인의 수입 보고가 융자 승인을 받기에 충분한지, 혹은 수입증명을 면제 받으면서 융자는 가능한지, 가능하면 얼마까지 융자를 받을 수 있는지 등을 확인하고 사전 융자승인(pre-approval)을 받아둔 후 집을 보러 다니는 것이 올바른 절차이다.

스티브 양
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