패니매와 프레디맥 국유화 이후 급격히 떨어진 모기지 이자율 때문인지 최근 재융자에 대한 문의가 부쩍 늘어났다. 이 불경기에 이자를 낮춰서 월페이먼을 조금이라도 줄일 수 있다면 더할 나위 없이 좋은 일이다. 재융자 때 고려해야 할 사항 중 이자율, 비용, 가이드라인 등을 중심으로 살펴보자.

재융자(refinance)란 기존융자의 이자율 혹은 월 페이먼을 낮추기 위하여 다시 융자하는 것을 말한다. 물론 에퀴티(시가와 융자 밸런스의 차이)로부터 현금을 뽑아내기 위하여 재융자를 하기도 한다. 특히 요즘은 3년, 5년, 7년 이자 고정상품의 이자 고정만기가 돌아옴에 따라 재융자를 원하기도 한다. 재융자는 현재 모기지 구좌를 가지고 있는 은행(랜더)에서 반드시 해야 되는 것은 아니다. 아무 은행이나 조건이 좋은 곳을 찾아서 하면 된다. 현재 은행에서 재융자를 하면 더 좋은 조건으로 융자를 받을 것이라는 생각은 착각이다.

주택 융자에 있어서 조건이란 간단하다. 이자율과 비용이다. 하지만 어떤 것이 더 좋은 조건인지를 비교하는 일은 말처럼 간단하지가 않다. 먼저 이자율은 오늘 락인(lock-In)이 가능한 이자율을 제시받아야 의미가 있다. 앞으로 금리가 내려갈 테니 그때 얼마로 해주겠다는 말만큼 세상에 엉터리는 없다. 금융시장에서 미래는 아무도 예측하지 못한다. 특히 요즘처럼 금융시장이 불안정하여 하루에도 변동폭이 아주 심할 경우에는 더더욱 그러하다.

그리고 재융자 비용은 융자금액 40만달러 기준으로 약 2,500달러 정도 든다고 생각하면 된다. 여기엔 렌더비용(은행 프로세싱 등), 감정비, 에스크로비, 타이틀비, 그리고 기타 비용 등이 포함된다. 론피나 포인트는 별도로 생각해야 한다. 단순히 론피·포인트를 받지 않는다고 좋아할 일이 아니라 론피·포인트를 지불하고 낮은 이자율을 취하는 것이 이로운지 일일이 따져봐야 한다. 결국 재융자를 할 경우 이자율(락인이 가능한), 융자비용, 론피·포인트 등을 동시에 비교해서 결정해야 한다. 그리고 론피·포인트를 포함한 재융자 총비용과 줄어드는 월 이자금액을 비교하여 회수기간이 얼마나 드는지를 판단하여 재융자를 결정하여야 한다.

그러나 아무리 좋은 융자조건도 본인이 융자심사 기준에 부합할 때 의미가 있는 일이다. 최근의 주택가격의 하락과 융자심사 기준의 강화가 오랜만에 찾아온 재융자의 기회를 어렵게 만들고 있기 때문이다.

특히 융자금액이 41만7,000달러를 초과하는 경우에는 충분한 소득증명 서류 없이는 융자 받기가 아주 힘든 게 사실이다. 그러나 41만7,000달러 이상의 융자금액을 1차 41만7,000달러, 2차 나머지로 나눠서 할 경우 소득증명 서류 제출을 면제 받으면서 재융자를 할 수도 있으므로 쉽게 포기할 일은 아니다.

또한 융자금액 41만7,000까지는 아직도 소득증명 서류 제출을 면제해 주면서 크레딧이 좋을 경우 집값의 90%까지도 재융자를 무난히 받을 수가 있다. 그리고 현재 융자금액이 41만7,000달러를 약간 초과할 경우에는 그 금액을 갚으면서 융자금액을 41만7,000달러 이하로 낮춰서 재융자를 하면 된다.

마지막으로 재융자 문의를 할 경우 현재 융자의 밸런스(1, 2차 포함), 상품의 종류, 이자율 및 월페이먼트, 주택의 현재 가치 및 용도(주거주용, 별장용, 투자용), 크레딧 점수, 직업, 월수입 등에 관한 정보는 최소한 준비해서 전화를 하면 보다 효과적으로 상담을 할 수가 있다.

(714)808-2491

스티브 양