<문> 약 3년전 저는 현재의 주택을 구입하였습니다. 얼마 전, 이웃집의 담장이 저의 집 땅쪽으로 약 5피트 정도 경계선을 침법하여 200피트 길이에 걸쳐 지어진 것을 발견하였습니다. 이웃집에 따르면, 담장이 설치된 것은 10여년전 자신들이 이사오기 훨씬 전이었다고 합니다. 이웃집 주인에게 철거할 것을 요구하였으나 아무런 응답이 없습니다. 제가 강제로 철거할 권리는 없는지, 또한 제가 취할 수 있는 방법든 어떠한 것이 있는지 조언을 부탁드립니다.
<답> 귀하의 경우는 이웃 주택이 귀하의 토지 경계선을 침범하여 지어진 것으로서 이를 Encroachment (부당침범)라고 하며, 지역사용권 (Easement), 토지 사용 제한 (Covenant)에 관한 것들과 함께, 부동산 매매 시에 또는 구입 후 한참 세월이 흐른 뒤에도 자주 발생하는 대표적인 예라 하겠습니다. 참고로, 이러한 토지 경계선 문제나 기타 제한적 사용권에 관한 분쟁은 주택이나 상가 건물을 구입할 때 가입하는 일반적인 소유권 보험 (Title Insurance) 으로는 보호받지 못하고, 별도의 특수 보험에 가입하셔야 합니다. 우선, 귀하가 말씀하신대로, 이웃집에서 담장을 설치한지 10여년이 넘었고, 그동안 귀하가 소유하고 있는 주택의 전소유주가 그러한 부당침범에 대해 이의를 제기하지 않았다면, 현재 이웃 주택의 소유주에게 당장 철거를 요구할 수는 없는 것으로 보여집니다. 일정기간 인접한 귀하의 토지일부를 이웃집 주인이 배타적으로 사용해왔을 경우 지역사용권(Easement)을 주장할 수도 있고 또한, 부당침범이 발생하였을 때 철거여부를 판단하는 기준은, 상대방에게 발생하는 비용이나 피해정도와 철거하지 않았을 때 귀하가 받게 되는 불이익을 비교하게 되는데, 일단 분쟁이 발생하게 되면, 법원의 판결을 통해서 결정되기 때문입니다. 상대방이 경계선을 침범한 것을 알면서도 고의적으로 담장을 설치하였다면, 그 피해액이 아무리 크더라도 철거해야 한다는 판례가 있기는 합니다.
그러나, 귀하의 경우는 이미 10여년 전에 지어졌고, 또한, 최근에야 이를 발견하였기 때문에 일방적으로 철거를 주장하기는 힘들 것 같습니다. 침범한 면적에 해당하는 토지에 대해 임대료를 청구할 수 있고, 차후에 담당의 수명이 다해 철거를 해야 할 때는 토지 경계선을 원상 복구하도록 요구할 수 있습니다. 또는, 침범한 면적에 대해 이웃 건물주에게 현 시세로 환산하여 그 가격에 해당하는 보상을 받고, 판매하는 방법도 있습니다.
부동산 소유권 개인과 주식회사가 공동 명의로 등기 가능한지
<문> 친구와 공동으로 설립한 주식회사 명의로 상가 건물을 구입하려고 합니다. 자금이 부족하여 새로운 투자자가 합류하기로 하였는데 저희 주식회사와 공동소유로 등기를 해달라고 요구합니다. 제가 듣기로는 주식회사와 개인이 동일 건물을 공동소유하는 것이 불가능하다고 들었는데 어떠한 형태의 소유권에 해당하는지 조언을 부탁드립니다.
<답> 일반적으로 부동산 소유권을 등기하는 데에는 크게 네가지 방법이 사용됩니다. 첫째는 Community Property (C/P)이고, 둘째는Joint Tenancy (J/P), 세째는 Tenancy in Common (TIC) 네째는 Tenancy in Partnership (TIP)를 예로 들을 수 있습니다. 지면 관계상 간략하게 설명을 드리면, C/P는 부부사이에서만 가능한 소유권 형태이고, J/P는 개인 즉 사람에게만 해당하며, 주식회사나 기타 법적인 단체는 해당되지 않습니다. 그 이유는 J/P형태의 소유권인 경우, 공동 소유주중 어떤 사람이 사망하게 되면 그 지분이 나머지 생존해 있는 사람들에게 동일하게 자동적으로 배분되는 것인데, 사람이 아닌 법인체인 경우 현실적으로 사망하지 않고 영속적으로 존재할 수 있기 때문에 법적으로 불가능하게 되는 것입니다. 따라서, 주식회사나 기타 법인체가 개인과 공동소유권의 형태로 등기를 하려면, TIC나 PIC 형태를 사용하여야 합니다. 이 두가지는 다른 형태의 소유권과는 달리 두 사람 (또는 법인체) 이상의 소유권자가 각자의 소유권 지분을 타인의 소유권에 영향 받지 않고 독립적으로 소유, 처분할 수 있는 특징이 있습니다. 또한, TIC는 서로 다른 지분을 소유할 수 있다는 장점이 있습니다.
예를 들면, 갑 10%, 을 20% ,병30%, 정 40% 등, 투자한 액수의 비율에 따라 소유권의 지분을 분할 할 수 있는 것입니다. 최근들어 상업용 건물이나 빌딩등에 공동 투자할 때에 투자자들 사이에 많이 이용되는 소유권 형태라 하겠습니다. 따라서, 귀하의 동업자들이 설립한 주식회사와 제삼 투자자 사이의 소유권 형태는 TIC가 적합하다고 사료됩니다.
(213)639-2900
한태호 변호사
