최근 들어 불경기가 계속되다 보니 임대료를 내지 않는 입주자를 나가게 해달라는 퇴거명령 신청(Eviction; Unlawful Detainer)에 관한 문의가 부쩍 늘어 난 것을 보게 된다. 퇴거명령 신청도 일반 민사소송과 마찬가지이지만 가장 중요하게 다른 점은 법이 정한 기간이 짧다는 것이다.
우선 퇴거명령을 신청하는 경우는 ①임대기간이 만료되었는데도 나가지 않는 경우 ②임대기간에 임대료를 지불하지 않는 경우 ③임대기간 임대료 지불 이외의 임대계약의 내용을 이행하지 않는 경우가 될 것이다.
임대계약이 한 달씩 연장되는 경우라면 30일 혹은 주거용이고 1년 이상 산 사람이라면 60일의 통지를 주고 나갈 것을 요구할 수 있고, 임대료를 내지 않았거나 계약내용을 이행하지 않은 사람이라면 3일의 통지를 주어 3일 이내에 임대료를 지불하거나 계약내용을 이행하지 않을 경우에는 법원에 퇴거명령 소송을 접수할 수 있고 소장을 받은 후 5일 이내에 답변을 법원에 접수해야만 한다. 이렇게 5일 이내에 답변서를 법원에 접수해야 한다는 것이 다른 일반 주법원 소송의 30일보다 시간이 촉박한 것이고 특히 토요일과 일요일까지 포함해서 5일인 관계로 시간에 유의할 필요가 있다. 답변을 접수시키지 않으면 원고가 궐석판결을 받을 수 있다는 점에서 일반 소송과 동일하다.
건물주가 빨리 퇴거명령을 받기 원할 때 건물주를 가장 힘들게 하는 것으로는 당연히 입주자가 변호사를 사서 대응하는 것일 테지만 그 외에도 퇴거를 어렵게 만드는 것은 ?가장 먼저 입주자가 답변서를 접수시키는 것으로 법원의 양식에 따라 답변서를 접수시키면 우선 궐석판결을 받을 수가 없게 되고 입주가가 주장하는 바를 판사나 배심원 앞에서 발표할 기회를 가지게 된다. ?단순한 답변이 아니라 소송의 결격사유나 문제점을 지적하여 기각신청(demurrer)이나 소송의 내용삭제(motion to strike) 신청을 먼저 하고 판사가 인정해 주지 않으면 그 때 답변을 제출할 수도 있다. ?원고 입장에서 빨리 소송을 끝내려면 소송일 확정신청(request to set case for trial)을 신청해야만 하는데 피고는 이에 상응하는 신청서를 기술적으로 같이 요구하면 시간이 지체될 수도 있다. ?일반 민사소송에서 시간과 비용이 가장 많이 드는 것이 구두 및 문서상의 자료 및 증언교환인데 일반 민사소송과 다른 점은 단지 5일 이내에 답변을 해야 한다는 것인데 이런 과정이 원고를 가장 힘들게 하는 것들에 속한다. 마지막으로는 ?입주자 입장에서는 배심원 재판을 요구하는 것이 유리할 수도 있고 건물주를 힘들게 하는 방법이 될 수도 있을 것이다.
하지만 임대계약에 지는 쪽이 이긴 편의 변호사비를 지불한다는 조항이 있는 것이 보통이므로 이길 수 없는 퇴거소송을 힘들고 시간과 비용이 많이 들게 만드는 것이 유리한 것인지는 생각해 볼 문제이다.
(213)388-5555
구경완<변호사>