주택융자 상담을 하면서 가장힘든 부분의 하나가 포인트(Discount Points)에 대한 설명이다. 주택융자 경험이 풍부한 사람들 조차도 포인트의 개념을 잘 모르고 있는 것 같아서 살펴보기로 한다.
주택융자에 있어서 포인트란 손님이 특정한 이자율을 받는 대가로 에스크로 클로징때에 렌더에게 내야하는 비용으로 보면된다. 반드시 내야하는 비용인가? 그렇지는 않다. 그렇다면 포인트를 내지 않을수록 좋은 것 아닌가? 반드시 그런 것은 아니다. 왜냐하면 포인트를 내지 않으면 대신 높은 이자율을 제시 받을테니까.
예를 들어 주택융자를 위해 렌더에게 전화해 30년고정 이자율을 문의했을 경우 제대로 된 융자상담자라면 6%는 0포인트, 5.875%는 0.5포인트, 5.75%는 1포인트등의 방법으로 대답을 할것이다. 이때 1 포인트는 융자금액의 1%를 말한다. 만약 융자금액이 30만달러 일경우 포인트를 내지 않으면 6%, 0.5 포인트 즉 1,500달러를 지불하면 5.875%, 1포인트 3,000달러를 지불하면 5.75%의 이자율을 취할 수 있다는 얘기다. 그러면 어떤 경우가 유리한가? 일반적으로 30년고정의 경우 위의 예에서와 같이 1포인트에 0.25%의 이자율이 내려간다. 따라서 미리(에스크로 클로징때) 지불한 1포인트를 상쇄하는데 4년의 기간이 걸리고, 그 이후부터는 매년 0.25%의 혜택을 보는 셈이다. 만약 융자를 4년이상 보유할 계획이라면 포인트를 지불하고 이자를 낮추는 것이 훨씬 유리하다.
30년고정으로 융자를 하는 것 자체가 융자의 장기보유 의도를 내포하고 있기때문에 포인트를 지불하고 싼이자를 취하는 것이 유리하다고 볼 수 있다. 만약 장기보유의도가 없다면 융자프로그램 자체를 30년 고정이 아니라 이자가 더싼 7년이나 5년고정 프로그램으로 융자를 하는 것이 더 유리하다. 참고로 이자율 고정기간이 짧아지면 포인트 회수기간도 짧아진다.
일반적으로 7년 고정은 1포인트당 약 0.375%의 이자율을 낮춰 포인트를 상쇄하는데 2.7년의 기간이 필요하고, 5년고정은 1포인트당 약 0.5%의 이자율이 내려가 2년후부터 연 0.5%의 싼 이자율 혜택을 볼 수 있게 된다.
그러나 이렇게 미리 지불한 포인트를 회수하는데 드는 소요기간은 렌더마다 때마다 다를 수 있으므로 이자 락인(Lock In)을 할 때 이자율과 포인트를 상세히 비교 그 손익을 따져봐야 한다. 이 포인트는 오리지네이션피 혹은 론피와는 전혀 별개의 비용이므로 혼동하지 말기 바란다..
만약 위의 예에서 융자담당자가 손님에게 6.125%를 제시하여 손님이 받아들였다면 어떻게 되는가? 이때는 반대로 0.5포인트(1,500달러)정도 Negative Points(혹은 Yield Spread Premiums, 혹은 Rebates, 혹은 Overages)가 발생되는데 이는 꺼꾸로 렌더가 손님한테 지불하여 손님은 이를 에스크로 비용으로 사용할 수도 있다. No Closing Costs 융자는 이런 방법으로 가능해 진다. 다만 렌더와 손님 사이에 있는 융자담당자가 이를 취할 수도 있다. 그러나 많은 은행들은 이런 Overage발생을 제한하고 있다.
포인트는 융자초기 몇 년 동안만 이자율을 낮춰주는 Temporary Buydown과는 전혀 별개의 개념인데 이에 대해서는 다음회에 살펴보기로 한다.
주택융자 심사기준이 점점 까다로워지는 이때 고객의 여유자금이나 셀러의 크레딧을 이용하여 포인트를 지불 이자율을 낯출 경우 월 페이먼트도 낮추고 고객의 융자심사기준통과를 다소 쉽게하는 좋은 방법이 될 수 있다.
스티브 양
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