부동산이나 사업체를 사고팔면서 파는 사람이 거래대금을 언더 테이블(under the table)로 달라는 제의를 하는 경우를 많이 본다. 에스크로에는 실제 매매금액보다 적은 액수로 하고 나머지 금액은 에스크로를 통하지 않고 현금으로 거래하여 증거를 남기지 말자는 것이다. 우선 증거를 남기지 않는다는 것은 양날을 가진 칼과 같다. 득이 될 수도 있겠지만 손해도 될 수 있다.
일견 보기에 세금도 줄일 수 있고 파는 사람은 현금도 챙길 수 있는 매력적인 방법으로 보이기도 할 것이다. 하지만 이것은 명백한 불법이며 사업상 선택할 수도 있는 대안으로 생각하면 안 된다. 우선은 seller와 buyer가 짜고, 의도적으로 누군가를 속이는 것으로 의도적으로 속이려하는 대상들이 있고 그 피해자가 있으며 따라서 사기에 해당한다.
(1) 그 속이려는 대상이 채권자들이라면, 실제 가격으로 사업체나 부동산을 매매하는 것으로 들어날 경우 채권자들의 부채를 모두 지불해야만 에스크로를 종료할 수 있다는 사실을 피하기 위해서 비밀거래를 원하는 것이다. 이 경우는 사는 사람과 파는 사람이 짜고 채권자들을 속이는 것임으로 사는 사람이 파는 사람을 단순히 도와주는 것이 아니고 사기에 같이 동참하는 것이다. 이것은 short sale의 경우에도 마찬가지이다.
(2) 그 속이려는 대상이 국세청 등 정부기관이라면, 파는 사람이 양도소득세(capital gains tax)를 제대로 내지 않으려는 것이든지 혹은 사업상의 소득을 현금으로 보관하고 있던 것을 드러내지 않게 하지 않으려는 경우이다. 탈세를 하거나 돕는 것은 당연히 불법이며 사는 사람입장에서는 산 가격이 실제보다 줄게 됨으로 후에 매각할 때 자신의 양도소득세는 더 많아지게 된다. 또한 현금을 1만 달러이상 거래할 경우에는 국세청에 보고하게 되어있고 이를 위반할 경우 심각한 범칙금이 적용될 수 있다.
(3) 비밀거래를 하게 되면 언더테이블로 주는 현금은 나타나지 않고 표면상의 금액만 나타나기 때문에 은행융자에 문제가 생기는 경우가 많이 있다. 은행에서 융자를 해 줄 경우에는 전체 금액 중 부채비율이 얼마나 되는지를 중요시하는데 사는 사람이 지불하는 금액의 상당부분이 나타나지 않으므로 구매비용의 거의 대부분을 은행융자를 통해서 사는, 그래서 결과적으로 부채비율이 높은 구매로 보이기 때문에 사는 사람입장에서는 은행융자가 힘들어 지는 단점이 있다.
(4) 언더 테이블로 주는 금액으로 인한 높은 부채 비율 때문에 은행융자가 힘들 경우 단순히 비밀거래만 하는 것이 아니라 이면계약을 통해서 한 개의 거래에 두 개의 계약서를 가지게 되는 경우도 있다. 오너 캐리(owner carry: 판매자의 융자)도 이면계약에만 나타나기도 하고 은행에도 이면계약을 제시하기도 하는데 이로 인한 법적인 문제는 단순하지 않다 할 것이다.
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구경완<변호사>