리빙 트러스트를 만들게 되면 상속 변호사가 부동산을 리빙 트러스트로 집어넣기 위한 등기(quitclaim deed)를 만들게 된다. 이러한 등기가 있어야만 부동산의 소유권이 개인이 아닌 리빙 트러스트가 되어 사망 시에 상속재판소의 개입이 없이 재산을 개인적으로 리빙 트러스트에 의해 자식들끼리 나누어 가질 수가 있다.
그러면 리빙 트러스트를 만든 후에 그 안에 있는 부동산을 재융자하거나 혹은 새로 부동산을 살 때는 어떻게 해야 하는가? 부동산을 재융자하는 경우에는 대개의 렌더들은 부동산을 개인 이름으로 다시 돌린 후에 대출을 주려 한다. 이럴 경우에는 부동산이 리빙 트러스트에서 빠지게 되므로 대출이 끝난 후에 반드시 부동산을 다시 리빙 트러스트에 집어넣는 것이 중요하다.
부동산을 사는 경우에는 에스크로 에이전트에게 리빙 트러스트로 등기가 넘어 오도록 이야기 함으로써 에이전트가 등기를 준비할 때 부동산을 사는 사람이 리빙 트러스트가 되도록 해야 한다. 이때에도 렌더가 혹시 리빙 트러스트가 부동산의 주인이 되는 것을 허락하지 않을 경우에는 대출이 끝난 후에 부동산이 리빙 트러스트에 들어갈 수 있도록 등기를 만들어야 한다.
이렇게 가끔씩 렌더들이 리빙 트러스트를 부동산의 주인으로 쓰고 싶지 않아 하는 이유는 많은 모기지 대출들이 처음 렌더에게서 다음 렌더로 팔리게 되는 경우가 아주 많은데 이러한 모기지 마켓이 주로 있는 뉴욕의 딜러들이 부동산이나 혹은 부동산을 담보로 한 대출이 개인 이름으로 되어 있는 것을 선호하기 때문이다.
부동산이 리빙 트러스트로 들어간 이후에는 홈 오너 보험이나 혹은 다른 부동산의 보험에도 리빙 트러스트를 주인으로 첨부하여 만일의 사건이 일어날 경우에는 리빙 트러스트나 혹은 개인이 보호를 받을 수 있도록 해놓는 것이 좋다.
이러한 일들이 중요하지 않은 것 같지만 가끔씩 중요하게 작용되는데 예를 들면 부동산이 리빙 트러스트에 있지 않은 상태에서 사람이 사망하게 되면 부동산을 나중에 가족들이 팔기 위해서 상속 재판소에 가야 하는 경우가 있기 때문이다. 또한 리빙 트러스트에 부동산이 들어가 있지 않는 상태에서 한 배우자가 신체적으로 정신적으로 움직이지 못하게 될 때 그 배우자가 서명을 할 수가 없으므로 상속재판소의 개입이 불가피하게 된다.
(213)627-6608
박영선<변호사>