임대기간 끝난 후 렌트 두 배 요구
<문> 상가건물 일부를 임대하여 소매업을 운영하고 있습니다. 약 6개월 전 임대 계약이 만료됐고 이후 별도의 새로운 임대계약 없이 전에 지불하던 렌트와 주차료를 그대로 내면서 지내왔습니다. 그런데 이달부터는 지난 6개월 임대료를 포함해서 매달 2배의 임대료를 내야한다는 통지서를 받았습니다. 만료된 리스 계약서에는 계약이 끝난 후에 두 배의 렌트를 받을 수 있다는 조항이 있었습니다.
제가 듣기로는 리스가 만료된 후 종전과 같은 렌트의 영수증을 서너 번 받게 되면 1년까지 계속 전과 같은 렌트를 내고 있을 수 있다고 하였는데 사실인지 궁금합니다.
<답> 우선 귀하가 다른 사람으로부터 들었다고 하는 것은 아무런 법적 근거가 없는 것임을 말씀드립니다. 일반적으로 리스 계약이 끝나게 되면 세입자는 건물을 비워야 할 의무가 있습니다. 귀하가 말씀하신 것처럼, 요즘에는 세입자가 계약대로 이행하지 않고 부당하게 건물에 잔류하는 것을 방지하기 위해 리스 기간 만료 후 퇴거 통보를 받고도 계속해서 건물을 비우지 않을 경우 200%까지 렌트를 인상해서 청구할 수 있는 조항을 두고 있습니다. 따라서 귀하는 종전에 내던 렌트의 두 배를 내야 할 수도 있습니다. 그러나 건물주는 귀하의 퇴거를 요구하는 통지서와 렌트를 두 배로 청구할 수 있다는 사실을 사전에 통보해야할 의무가 있습니다. 또한 전에 내던 매월 렌트를 건물주가 그대로 받았다고 해서 자동적으로 전과 같은 새로운 리스가 형성되는 것은 아닙니다.
특별히 수년간의 렌트를 한꺼번에 지불하는 형식의 리스인 경우 약간의 예외가 인정될 수 있으나, 일반적인 리스의 경우에는 리스기간이 끝난 후에는 매월 월 단위(month to month)의 리스 권리밖에 없는 것입니다. 따라서 귀하의 경우 현재 리스는 1개월에 한정되는 것이고, 건물주가 위에서 말씀드린 대로 정식으로 퇴거통지서와 임대료 인상 통지서를 보내게 되면 두 배의 렌트를 내게 될 수도 있으므로, 미리 새로운 리스 계약을 합의하시는 것이 현명하다 하겠습니다.
대금 받은 수표 거래처가 부도 냈는데
<문> 저는 외국에서 상품을 수입하여 중간 도매상에게 판매하는 도매사업을 하고 있습니다. 한 업체로부터 여러 장의 수표를 받았는데 모두 잔고 부족으로 부도 처리되어 돌아 왔습니다. 제 생각에는 상대방이 고의적으로 부도를 낸 것 같은데 민사소송에 의한 청구를 해야 하는지 아니면 상습적 부도수표 발행에 대한 형사고발을 해야 하는지 조언을 부탁드립니다.
<답> 물품 판매대금에 대해 부도가 발생했을 경우 귀하가 취할 수 있는 대응책은 몇 가지로 나눌 수 있습니다. 첫째 즉시 민사 소송을 청구하고 동시에 물품에 대한 가압류를 신청하는 방법입니다. 이는 상대방의 재산 상태가 빈약하고 물품을 처분, 도피할 우려가 있을 때에 많이 사용됩니다. 둘째 부도 처리된 수표에 대해 각각 지불 재청구서를 보내고 약 한달 간 기다렸다가 상대가 지불을 이행하지 않을 경우 소송을 제기하는 방법입니다. 이 방법은 첫째의 방법에 비해 시간이 좀 더 오래 걸리지만 법적으로 부도액수의 세배에 해당하는 금액을 청구할 수 있는 장점이 있습니다. 셋째 귀하가 말씀한 것처럼 해당 검찰기관에 부도수표 방지법 위반으로 상대를 고발하는 것입니다. 이때, 상대가 고의적으로 부도를 냈다는 것을 증명해야 하는데 예를 들면 물건에 하자가 있어 지불정지를 했다든지, 또는 지불예정 날짜를 후일로 기입한 경우, 부도에 대한 고의성이 결여되기 때문에 기각될 수도 있다 하겠습니다.
계약서에 없는 CAM차지추가 요구
<문> 약 6개월 전 건물 소유주가 바뀌었는데 새 건물주인이 공동시설 관리비(CAM 차지)라고 하며 임대 계약서에 없는 새로운 경비를 렌트에 추가로 청구하였습니다. 지불할 필요가 없다고 생각되어 캠차지를 제외한 종래의 렌트만 보내었는데, 리스 계약을 위반하였다며 퇴거통지서(Three day notice)를 보내왔습니다.
<답> 일반적으로 여러 개의 사업체가 입주해 있는 상가에는 기본 매월 임대료 이외에 공동시설 관리CAM(Common Area Maintenance)라는 비용이 있고, 반드시 계약서에 명시되어 있게 됩니다. 일단 귀하의 계약서를 잘 살펴보시고 기타 비용이 모두 다 포함된 포괄적 임대차 계약(Gross Lease)인지 또는 기본 렌트와 별도의 공동경비, 전기 수도료, 재산세 등을 별도로 지불해야 하는 임대차 계약(Net Lease)인지 확인하시기 바랍니다. 많은 경우 건물주가 공동시설 관리비를 어떤 이유에서든 상당 기간 청구하지 않다가 건물주가 바뀌고 난 후 새 주인이 이를 발견하여 새로이 청구하는 경우가 빈번히 발생합니다. 귀하께서 리스 계약서에 없는 공동시설관리라고 했지만 이러한 경우에는 귀하께서 지불해야할 책임이 있으므로 다시한번 확인하시기 바랍니다. 특히 건물주가 바뀌었을 경우, 증가된 세금, 건물 보수 및 수리비용, 보험료 등이 새로이 증가되기 때문에 상당한 액수를 청구 받게 되는 것입니다. 또한, 건물주의 렌트 청구에 대해 이의가 있다 하더라도 무조건 지불을 거부하지 마시고, 이의를 제기한다는 내용과 함께 일단 비용을 지불한 다음 건물주와 상의하던지, 전문가의 도움을 받는 것이 현명하다 하겠습니다.
(213)639-2900
한태호 변호사
