한국내 부동산 매매, 영주권자는 내국인과 동일

투자나 노후 대비용 등의 목적으로 한국내 부동산을 매입하고 있는 해외 한인들이 꾸준히 늘고 있다. 부동산 경기가 이미 침체 국면에 들어간 미국과는 달리 정부의 각종 규제에도 아랑곳 않고 연일 고공행진을 지속하고 있는 한국의 부동산 시장은 ‘여윳돈’이 있는 해외 한인들이 한번쯤 눈을 돌려볼만한 투자처이기 때문. 하지만 같은 한인이라도 시민권자들은 영주권 및 기타 신분보다 복잡한 절차를 거쳐야 하므로 관련 법규에 대한 주의가 요구된다.

일단 한국 국적을 소유하고 있는 영주권자 및 기타 신분일 경우는 부동산 취득 및 처분 절차가 내국인과 동일하다. 등기는 부동산 계약 체결일(잔금지급일)로부터 60일 이내에 해야 하며 등기에 필요한 서류는 주민등록등(초)본, 주소지 증명서 또는 거주사실증명서, 등기 신청서, 등기원인 증명서류(검인계약서 등), 등기권리증, 부동산등기부등본 등이다. 이외에도 인감 및 인감증명서를 잊지 않도록 하며 한국에 거주하지 않고 대리인을 위임하는 경우 위임자 서명 혹은 인감이 날인된 위임장이 필요하다. 단, 주민등록번호가 이미 말소됐다면 말소주민등록등(초)본 혹은 부동산 등기용 등록번호부터 받아야 한다. 이중 등록번호 신청은 서울지방법원 등기과에서 할 수 있으며 이 때 주소지 증명서 또는 거주사실증명서(재외국민등록증으로 대체 가능)를 함께 제출해야 한다.

반면, 외국 국적을 취득해 외국인 신분인 시민권자는 절차가 복잡하다. 부동산을 취득하는 경우 한국내에 거주하고 있다면 외국환거래법상의 신고 절차 없이 외국인등록증사본만 추가하고 국내인과 동일한 대우를 받을 수 있다. 하지만 비거주자일 경우 외국인토지법, 외국환거래법, 부동산등기법의 적용을 받게 된다. 따라서 외국인 전용 부동산 등기용 등록번호 발급 및 주소증명서/거주사실증명서가 필요하다. 등록번호는 체류 지역 출입국 관리사무소장에게 신청하며 한국에 입국하지 않을 경우 대법원 소재지 출입국 관리사무소장이 대신할 수 있다. 만약 토지 취득이 목적이라면 해당 지역 시·군·구청장의 토지취득허가증을 첨부해야 한다.

주소증명서는 발급기관이 없는 미국의 경우 운전면허증 등의 서류 사본을 첨부하고 그에 대해 미 관공서의 증명이나 공증인의 공증 또는 한국대사관/영사관의 확인을 받아야 한다. 위임자를 선임해야 한다면 대상이 되는 부동산과 수임인이 구체적으로 특정되도록 기재해야 하며 위임하고자 하는 법률 행위의 종류와 위임취지(권한 일체를 부여한다는 등)가 분명히 밝혀져야 한다. 또 미국에는 인감증명 날인제도가 없으므로 위임장에 한 서명과 관련, 본인이 직접 작성했다는 취지의 증명이 필요하므로 본인 서명임을 확인하는 주한미국대사관이나 현지 영사관의 확인서를 첨부해야 한다.

구입 자금 반입 시에는 외국환거래법에 따라 원칙적으로 외국환은행장에게 먼저 부동산취득신고를 해야 하며 해당 은행 본·지점에 부동산취득계약서, 부동산감정서 또는 공시지가 확인서, 부동산등기부등본을 제출한다. 부동산을 처분할 경우에도 취득 시 필요한 서류를 모두 구비해야 하는 것은 물론 계약서 작성 후 관할 세무서에 양도세 부과 대상인지 여부를 확인받아야 한다. 양도세 부과 대상인 경우 잔금 수령 시 매수인이 총 거래액의 10%에 해당하는 금액을 매도인이 아닌 세무서에 납부하게 되며 세무서에서는 이 금액에서 양도세를 제한 뒤 잔액을 매도인에게 환급한다. 이와 같은 절차를 거친 뒤에야 비로소 소유권이전 등기 절차에 들어갈 수 있으며 등기 절차는 내국인과 동일하다. 봉윤식 기자