만약 올림픽이 평창으로 배정 되었으면 이 뉴스가 발표 된 그 날은 프레이저 강이 몹시 시끄러웠을거 라는 농담이 돌았다. 이유는 개발회사와 건설회사 오너와 임직원들이 은행과 처가집은 물론 사돈의 팔촌 까지 다 동원해 모든 빚 끌어 대 있는 땅 없는 땅 다 사놓고 건설 자재 사재기까지 해댔으니 이들은 밴쿠버가 올림픽을 놓치면 빚 감당을 못 하고 파산을 하게 되 모두 들 프레이저 강에 뛰어들어 자살 하는 수 밖에 없다는 결코 100% 농담은 아닌 섬뜩한 말이었다. 물론 밴쿠버 개발업자들이 원했던 대로 올림픽 특수로 인해 밴쿠버 부동산은 불이 붙었고 이들은 큰 돈을 벌었다.
내가 3 년 전 이 지면을 통해 교민 여러분 들에게 집 사고 부동산 투자 하라고 적극적으로 권장했던 이유는 이런 배경을 알고 있었기 때문이다 . 절대로 대충 감으로 하는 얘기가 아니었다. 전문 개발업자들은 정확한 정보와 로비력에 아마츄어들보다 훨씬 앞선다.
이 시리즈 1편에서 얘기 한 대로 개발회사들은 다변수 직선 대수 방정식 (Multivariate Linear Regression) 이라 해 소득, 직업, 가족 구성원, 나이, 이자율 , 미래 이자율 , 모기지율, 향후 10년 모기지율, 인플레이션, 실업율, 타 아파트 분양가 등 100 여 변수를 기초로 방정식을 세워 적정 분양가를 계산 하고 공사에 들어 간다. 또한 타임 시리즈라 해 지난 20년에서 50년 투자가, 분양가, 판매가 등을 기초로 미래 가치를 뽑는 통계 방정식도 이용한다 .
한국도 마찬가지겠지만 여기서도 절대로 부동산 개발은 아무나 하는 게 아니다. 로스엔젤레스와 토론토에서 돈 좀 벌었다는 교민들은 거의 100% 예외 없이 10여년 전 지난 번 부동산 붐 때 과잉투자로 패가망신하며 빈털털이가 되었다. 캐나다나 미국은 한국과 부동산 시장이 다르다. 우선 서울과 달리 토지 공급 가능성이 엄청나다 . 밴쿠버 경우도 연방이나 주 아니면 시정부에서 집 값 잡겟다고 맘 먹고 국유지 , 주유지, 시유지 풀어 버리면 그 결과는 엄청나다. 델타 녹지 하나가 전 북미에서 제일 큰 녹지이다. 모든 투자가 그렇겠지만 부동산 투자도 전문 지식이나 정보가 없는 아마츄어들에게는 불리하다 .
이제는 고점을 지나 정확히 배경을 이해 못 하고 부동산 시장에 함부로 덤벼들 때는 아니다. 주식을 해 본 경험이 있으면 희한하게 주식을 사기만 하면 그 주식 값은 떨어지고 주식을 팔기만 하면 값이 올라가는 불가사의에 기가 막힌 경험을 했을거다 . 이유는 아마츄어들은 시장을 이해 하는 게 아니라 시장을 쫓아가기 때문이다. 시장의 원리는 이해를 해야 지피지기 백전백승은 못 되더라도 손해는 안 본다.
반면 캐나다화가 미화 85전을 넘었는데 이는 캐나다 부동산에는 좋은 소식이다. 캐나다화는 미화 65전에서 85전에 움직이게 되어있다. 그이유는 85전을 넘기면 GM, Ford, Chrysler 등 미국 기업의 캐나다 생산 코스트가 너무 높아져 미국으로 생산을 돌리게 되니 85전이 고점이고 65전 이하로 내려가면 수입 코스트가 너무 높아지기 때문이다. 가뜩이나 미국 자동차 회사들이 어려워 감원에 생산 감소를 하는 판에 캐나다화를 85전 이상 올리기는 어려우며 미화는 누적된 재정적자와 무역적자 그리고 세습 된 정권은 결국 무능력과 부패로 간다는 걸 확실하게 보여주는 부쉬 등으로 미화는 계속 떨어지니 캐나다화는 상대적으로 올라가며 따라서 85전 넘는 것을 막는 방법은 이자율 상승 방지로 이는 당연히 부동산에는 좋다.
즉 캐나다 이자율을 올리면 국제 자본들이 캐나다 화를 사게 되며 즉 캐나다 채권등에 투자를 하게 되며 이는 캐나다화 수요와 가치를 강화시켜 캐나다화의 상승으로 이어진다 . 따라서 이자율 인하가 캐나다화 가치를 떨어뜨리며 이자율이 내려가면 부동산 경기는 좋아진다. 그리고 올림픽의 부동산 효과는 어느 정도는 더 갈 것 같다.(끝)