콘도를 소유하고 있는 홈 오너들은 콘도미니엄 프로젝트를 관리 운영하는 경비를 부담해야 할 의무가 있다. 콘도미니엄 어소시에이션은 이 경비를 콘도 소유주들에게 어소시에이션의 회비 형식으로 부과시킨다. 이 회비를 영어로 ‘assessment’라고 부른다. 이 회비를 체납했을 때는 어소시에이션은 콘도를 강제 세일할 수 있는 권리가 있다. 관련법을 설명해 본다.
<문> 회비는 어떤 용도로 쓰이나.
<답> 콘도미니엄 어소시에이션의 운영을 위한 경비를 충당하는데 사용된다. 콘도를 소유하고 있는 홈 오너들은 모두가 어소시에이션의 회원이 되어야 하기 때문에 어소시에이션이 운영되기 위한 경비를 부담해야 할 의무가 있다고 생각하면 홈 오너들이 회비를 내야 하는 이유를 이해하기가 쉬어진다. 이 회비는 ‘정규회비’와 ‘특별회비’로 나누어진다. ‘정규회비’는 영어로 ‘regular assessment’라고 부르고, ‘특별회비’는 ‘special assessment’라고 부른다.
<문> 정규회비는 어떻게 결정되나.
<답> 어소시에이션을 운영하는데 소요되는 경비 이상을 홈 오너들에게 부과할 수 없다는 것이 회비를 결정하는 원칙으로 사용된다. 어소시에이션의 경비가 매년 늘어나는 경우에 대비해서 어소시에이션의 이사회는 회비를 매년 올릴 수가 있지만 인상액의 한도는 법으로 제한하고 있다.
다시 말해서 어소시에이션의 이사회는 정규 회비를 인상할 경우 전년도 회계연도의 정규 회비보다 20% 이상을, 특별회비는 전년도 어소시에이션의 총 경비 예산의 5% 이상을 홈 오너들의 승인 없이는 부과할 수 없도록 법으로 묶고 있다. 그러나 예기치 못한 긴급한 상황이 발생해 어소시에이션의 경비 충당이 시급했을 때는 앞에서 언급한 인상폭에 대한 법적 제한을 받지 않는다. 또한 회비를 인상했을 경우 어소시에이션은 인상된 회비의 납부일이 지나기 전 최소 30일 전에 늦어도 60일 전에 콘도 오너들에게 우편으로 인상 통지서를 보내야만 한다.
<문> 회비를 체납했을 경우에는 어소시에이션은 어떤 조처를 취할 수 있나.
<답> 우선 홈 오너가 회비를 내야 하는 기일을 15일 넘겼을 때 ‘체납’으로 간주된다. 그리고 회비가 체납되면 어소시에이션은 회비를 컬렉션하는데 드는 경비, 변호사비, 지체료, 그리고 이자를 회비를 체납한 홈 오너에게 부과시킬 수가 있다. 그러나 지체료는 체납 회비의 10% 이상을 넘을 수 없으며 이 액수는 최고 10달러를 넘지 못하도록 법으로 제한하고 있다. 그러나 지체료가 콘도미니엄 설립문서(Declaration)에 이 액수보다 적은 액수로 명시되어 있을 경우에는 이 문서에 명시된 액수 이상을 홈 오너에게 요구할 수 없다. 이자율도 연 12% 이상을 넘을 수 없으며 이자는 회비가 체납된 후 30일부터 계산하도록 되어 있다.
<문> 어소시에이션은 체납된 회비에 대해서 ‘린’을 걸 수 있나.
<답> 있다. 체납된 회비뿐만 아니라 컬렉션 경비, 변호사비, 지체료, 이자를 합친 액수에 대해서 체납된 홈 오너의 콘도에 ‘린’을 걸 수가 있다. 어소시에이션은 린을 걸기 위해서 회비 체납 통고를 콘도가 소재한 카운티의 등기소에 등록하게 된다. 그리고 린을 등록한 후 30일이 지나면 어소시에이션은 이 린을 근거로 체납된 회비를 받기 위해서 린이 걸린 콘도를 포클로저할 수가 있다. 이것은 부동산 소유주가 모기지 페이먼트를 체납했을 때 렌더가 이 부동산을 차압, 세일하는 것이 허락되는 것과 마찬가지 경우이다.
<문> 체납된 회비로 인해 걸린 ‘린’은 특별 순위를 받게 되나.
<답> 그렇지는 않다. 회비 체납 통고가 카운티에 등록이 되는 날이 린의 순서가 결정되는 날이다. 일반적으로 회비 체납 린은 이 린보다 시간적으로 후에 카운티에 등록된 모든 린에 대해서만 우선권을 갖는다. 그러나 콘도 설립 문서에 회비 체납으로 걸린 린이 다른 어떤 린들보다 순서가 낮다고 명시되어 있으면 이 문서에 명시된 대로 린의 순서가 정해진다.
<문> 콘도 오너가 회비 체납 이외에 콘도미니엄의 규율을 지키지 않아 어소시에이션으로부터 벌금을 받게 되어 있을 때 이 벌금도 콘도에 린으로 걸릴 수 있나.
<답> 콘도 설립 문서나 어소시에이션의 정관에서 이를 허용하지 않는 한 회비 체납 이외에 콘도 오너가 어소시에이션으로부터 받은 벌금은 어소시에이션이 벌금을 받은 홈 오너의 콘도를 강제 세일할 수 있는 린으로 간주되지 않는다.
<문> 콘도미니엄 프로젝트의 공동구역에서 일어나는 사고에 대해서 공동구역에 대해 공동소유권을 갖고 있는 콘도 오너들은 법적 책임을 지나.
<답> 일반적으로 어소시에이션이 사고에 대비해 법이 정한 액수의 보험을 들고 있으면 이 보험한도 내에서는 책임을 지지 않는다.
