일반 리스와는 달리 섹션 8 리스는 리스계약이 살아있는 동안은 ‘정당한 사유’가 있어야 건물주가 이 리스를 끊을 수가 있다. 섹션 8 프로그램을 관장하고 있는 연방 주택도시개발부(HUD)는 섹션 8 리스가 끊어질 수 있는 ‘정당한 사유’가 어떤 것들인지를 해석하는 부처이다. 섹션 8 리스의 만료와 섹션 8 테넌트의 퇴거에 대해서 설명해 본다.
<문> 섹션 8 리스를 끊을 수 있는 정당한 사유란 어떤 것들인가.
<답> 첫째, 건물주가 정부와 맺고 있는 섹션 8 보조계약이 끊어졌거나 건물주가 정부와의 이러한 계약의 갱신을 거부할 경우이다. 테넌트가 살고 있는 유닛이 섹션 8의 보조를 받지 못하게 되면 섹션 8 테넌트의 리스는 끊어지게 된다. 둘째, 테넌트의 불법적인 행위나 계속되는 비행이 정당한 사유가 될 수 있다.
이 범주에 속하는 것으로는 테넌트가 렌트를 제대로 안내는 등 계속해서 또는 정도가 심하게 리스조항을 위반할 경우, 테넌트가 임대 유닛의 사용과 관련해서 테넌트가 지켜야 할 의무를 지키지 않아서 연방, 주, 로컬 법규를 위반할 경우, 그리고 테넌트, 테넌트의 가족, 테넌트의 방문객이 건물내 다른 테넌트의 건강, 안전, 편안하게 살 권리를 위협하는 범죄행위나 마약과 관련된 범죄를 저지를 경우이다.
이밖에도 HUD는 섹션 8 리스가 끊어질 수 있는 ‘다른 정당한 사유’라는 범주를 정해 건물주가 리스를 끊을 수 있는 상황을 법원이 케이스마다 융통성 있게 다를 수 있도록 하고 있다.
<문> ‘다른 정당한 사유’로 인정되었던 상황은 어떤 것들인가.
<답> 테넌트가 건물주의 새로운 리스나 리스변경의 제안을 받아들이기를 거부했을 경우, 테넌트가 이웃 주민을 괴롭히거나 건물을 파괴한 오랜 기록이 있거나 테넌트가 자신이 살고 있는 유닛을 손상시키는 고치기 힘든 생활습관이 있을 경우, 건물주가 테넌트가 살고 있는 유닛에 건물주 자신이나 가족이 이사해 들어가 살기를 원하거나, 테넌트의 유닛을 거주용 임대 유닛이 아닌 다른 용도로 사용하고자 할 경우, 건물주가 임대 유닛을 보수해서 보다 비싼 렌트를 받고자 하거나 임대 건물 전체를 매매하는 등 비즈니스나 경제적 이유로 리스를 끊기를 원할 경우도 섹션 8 리스가 끊어질 수 있는 정당한 사유로 인정되고 있다. 그러나 리스가 시작된 지 1년이 안된 테넌트에게는 위에서 열거한 ‘다른 정당한 사유’들이 모두 적용되지는 않는다. 단지 테넌트의 리스가 시작된 지 첫해동안은 테넌트가 이웃주민이나 건물을 파괴하는 비행의 전력이 있는 경우에만 건물주가 리스를 끊을 수 있는 ‘다른 정당한 사유’가 있는 것으로 인정된다.
<문> 건물주가 자신의 임대 건물을 섹션 8에서 빼고자 할 때 기존 테넌트에게 리스만료 통지를 보내야 하나.
<답> 보내야 한다. 우선 건물주가 ‘경제적인 이유’로 한 특정 임대 유닛을 섹션 8 프로그램 아래 그대로 두기를 원치 않을 경우나 건물주와 정부와의 섹션 8 계약이 만료되었을 경우에는 이 계약이 끊어지기 적어도 90일 전에 건물주는 HUD, 로컬 주택국, 그리고 테넌트에게 서면 통지서를 보내야 한다.
건물주는 이 통지서에 리스가 끊어지는 이유를 상세히 적어 HUD가 건물주가 리스를 끊는 것이 합법적인지 판단할 수 있도록 해야 한다.
또한 HUD의 결정이 나오면 30일 이내에 건물주는 이 결정을 테넌트에게 통보해야 한다. 그러나 건물주가 위에서 말한 ‘경제적인 이유’가 아니더라도 프로젝트 중심의 섹션 8 계약을 취소하고 섹션 8의 보조를 받는 유닛을 섹션 8 프로그램에서 빼고자 결정했을 경우 건물주는 이 결정을 리스를 끊기 9개월 전에 테넌트에게 통보하도록 주법이 요구하고 있다.
건물주는 이 사전 통지서를 테넌트에게뿐 아니라 건물이 소재하고 있는 시의 시장, 로컬 주택국, HUD에도 제출해야 한다.
<문> 섹션 8 테넌트의 퇴거는 어떤 절차를 밟아야 하나.
<답> 일반적으로 섹션 8 테넌트의 퇴거도 주법이 정한 퇴거소송의 절차를 밟아 퇴거시킬 수 있다. 예를 들어 상습적으로 렌트를 늦게 지불하는 섹션 8 테넌트라고 하더라도 건물주가 이 테넌트에게 보낸 3일 통지서에 적힌 날짜 안에 렌트를 지불했을 때는 이 테넌트가 렌트를 내지 않았다는 이유로 건물주가 퇴거시킬 수가 없다.
1989년 한 판례에서 섹션 8 테넌트가 3일 통지서를 받지 않았을 경우에는 건물주는 이 테넌트를 렌트를 내지 않았다는 이유로 퇴거시킬 수 없다고 판시한 바 있다.
그러나 이 사건에서 법원은 테넌트가 계속해서 렌트를 늦게 낼 경우에는 비록 3일 통지서 기간 이내에 테넌트가 렌트를 내었다 하더라도 테넌트의 이같은 늦은 렌트 지불이 임대 건물의 운영에 지장을 주었을 경우에는 이 테넌트의 리스를 끊을 수 있는 사유가 된다고 법원은 설명한 바 있다.
그러나 섹션 8 테넌트를 퇴거할 경우에는 건물주가 리스를 끊는 ‘정당한 사유’를 적은 서면 통지서를 일반 주법이 정한 퇴거통지서와 함께 테넌트에게 보내고 이 통지서의 사본은 로컬 주택국에 제출해야 한다. 이 정당한 사유를 적은 통지서는 앞에서 설명한 바와 같이 90일 이전에, 또는 9개월 이전에 보내야 하는 경우도 있다.
